曾經挽救過銀行業的金融資產管理公司（AMC），如今來挽救房地產了。
(資料圖片)
日前，金科股份（000656.SZ）公告稱，與長城資產的全資子公司長城國富簽訂《戰略投資框架協議》。雙方擬開展三大方面的合作，包括推進金科股份的資產盤活、重整工作以及業務層面上的戰略整合。
最早于2022年5月，金科股份公開表示，積極引進國資戰略投資者。金科創始人黃紅云奔走一年多，終迎曙光。
就與長城資產接洽戰投的契機，接近金科股份的人士對時代財經表示，這是多方助力的結果，“金科底色還是不錯的”。
長城資產為四大全國性AMC之一。1998年金融危機之后，國務院借鑒國際經驗成立不良資產專業處置機構，四大AMC由此成立。20年前，AMC接下了四大國有銀行1.4萬億元的不良資產。
在本輪房地產流動性危機中，AMC亦發揮著重要作用。
據證券時報報道，2022年1月底，金融監管部門召集幾家全國性AMC開會，研究AMC參與風險房企的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。
此后全國性和地方性AMC加速入場。2022年4月，佳兆業集團與長城資產、招商蛇口在簽署戰略合作協議，三方將建立合資公司等載體進行合作，將佳兆業集團的舊改項目“成熟一個，引進一個”。截至2022年10月末，中國華融、中國東方、中國信達官方披露的信息顯示，其推動及已落地的房企紓困項目合計超65個，帶動超1500億元項目復工復產。
迄今AMC的紓困多為“保項目”，市場關心，出險房企的公司主體如何走出債務泥潭、恢復正常經營？
金科股份此次的公告，標志著AMC首度擬于集團層面戰投房企。這不僅關乎一家企業的命運走向，或也給行業帶來更加深遠的范式影響。
出險后，多家房企曾稱推進引戰工作，后無下文。例如，2020年7月，萬科曾就戰投泰禾集團簽訂框架協議。若交易順利達成，萬科方面將獲得泰禾將近五分之一的股權，成為泰禾集團第二大股東。
但該筆協議設置了兩大前置條件。首先，泰禾需制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產、可持續經營，并且該債務重組方案能得到萬科的認可。
其次，萬科需對泰禾完成盡職調查，且已就盡職調查中所發現的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。
三年過去了，該筆交易仍沒有落地。2023年3月，萬科A（000002.SZ）在投資者互動平臺上披露，相關交易的先決條件尚未達成。
就房企引入戰投的難點，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄對時代財經分析稱：“當下房地產行業流動性壓力猶存，樓市復蘇遇阻，未來發展不確定性增強。在這樣的背景下，投資方的觀望周期會更長。從企業層面來看，出險房企面臨著復雜多樣的難題，在債務重組以及經營層面的前景撲朔迷離?！?/p>
在此背景下，紓困房企，或需更專業的機構登場。相較于其他三大AMC，“實質性重組”是長城資產的一大業務特色。在A股市場上，長城資產重整了渝鈦白、西北軸承、光明家具、酒鬼酒、岳陽恒立、超日太陽等一批ST公司，使其復牌或恢復上市。
當下金科股份正處于預重整的關鍵時刻，位于觸發“面值退市”的邊緣。長城資產的出現，堪稱“及時雨”。
2023年5月，金科股份因未按時償還約2790萬元的商業承兌匯票，被債權人申請重整。所謂“重整”，是指當企業不能清償到期債務時，不立即進行破產清算，而是在法院主持下，由債權人與債務人達成協議并制定重整計劃，債務人能繼續營業，在一定期限內清償全部或部分債務。
法院在收到債權人提出的重整申請之后，還需履行預重整備案、預重整的主要程序，才到重整受理。
據金科股份6月30日晚間的公告，長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體，作為重整投資人參與金科股份的預重整程序，投資總額、持股比例、入股價格、股權和債權資金分解金額還需協商。
“重整投資人”的作用為，為債務人提供資金或者其他資源，幫助債務人清償債務、恢復經營能力。其還需制定重整投資方案，囊括：償債計劃，包括債權清償率、資金到位時間；經營計劃，需要保證重整企業的品牌、生產、職工安置。
金科股份曾公告，截至2022年末，公司的有息負債為746.57億元，而其貨幣資金余額為119.58億元，其中預售監管資金70.21億元、被司法凍結14.38億元。
此外，公告顯示，截至2023年5月末，金科股份的合計擔保余額為684.54億元，接近凈資產的5.5倍，占總資產的22.85%。
截至5月29日，金科股份實控人黃紅云所持公司98%股份已被凍結或標記，金科控股、黃紅云及其一致行動人紅星家具所持公司82%股份已被凍結或標記。
這次，長城資產為何選擇戰投金科股份？對金科股份做了哪些摸底工作？長城資產的紓困思路和紓困路徑是怎樣的？就此，時代財經向長城資產發送采訪函，截至發稿未獲回復。
如前文接近金科股份的人士所述，金科股份仍有好的底色，這或是吸引戰役的原因之一。此外，盡管身處流動性困境，金科股份沒有躺平，其實控人和管理團隊一直未放棄自救。
截至6月30日，金科股份累計完成321.20億元有息負債的期限調整工作，其中包括公開市場債務12筆，涉及本金119.95億元。公司在交易所發行的公開市場債券已全部完成展期工作。
在這輪房企退市潮中，金科股份的每股股價曾于5月24日首次跌到1元以下，加入觸發“面值退市”風險的房企之列。但隨后，金科股份多次公告，控股股東、董監高及核心骨干增持公司股份，終于在6月6日收盤時，將股價拉到了每股1.07元。金科股份由此暫別退市危機。
“此次的戰投框架協議只是初步意向，正式協議能否最終簽訂尚存在不確定性?！苯鹂乒煞莨娣Q。風雨晦暝，這家重慶龍頭房企還在等待上岸的那一刻。
7月3日，金科股份早盤迅速漲停，最終以上漲9.91%報收1.22元，公司市值約65億元。
本文源自：時代財經
作者：鐘黛
