6月3日，上海老牌國(guó)資房企中華企業(yè)（600675）股份有限公司（600675.SH，簡(jiǎn)稱“中華企業(yè)”）公告稱，擬定增募資不超過(guò)45億元，主要用于中企譽(yù)品·銀湖灣、中企云萃森林以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
中華企業(yè)認(rèn)為，本次募集資金的投入將有效降低兩個(gè)項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目交房周期，同時(shí)將為公司房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供有力的資金保障，有助于保障項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等。發(fā)行完成后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率也將有所下降。
【資料圖】
值得注意的是，在拋出定增事項(xiàng)之余，中華企業(yè)還在加緊優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，出售部分資產(chǎn)的同時(shí)，亦積極參與上海本地土拍。
就定增進(jìn)展、如何化解資產(chǎn)高負(fù)債率、未來(lái)土儲(chǔ)計(jì)劃等問題，《》記者向中華企業(yè)方面發(fā)送了采訪提綱。6月6日，中華企業(yè)方面回復(fù)記者稱：“如有相關(guān)進(jìn)展，公司將會(huì)及時(shí)履行上市公司信息披露義務(wù)。”
定增募資不超45億元
根據(jù)公告，截至目前，中華企業(yè)的總股本為60.96億股，此次公司擬向35名特定對(duì)象發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)約18.29億股（含本數(shù)），即不超過(guò)此次向特定對(duì)象發(fā)行前公司總股本的30%。發(fā)行股票的定價(jià)基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日，發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前二十個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的80%，募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)45億元。
扣除發(fā)行費(fèi)用后，募集資金擬用于中企譽(yù)品·銀湖灣、中企云萃森林項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。目前兩個(gè)項(xiàng)目均已開工，系普通商品房，且以剛需或改善型客群為主。
其中，中企譽(yù)品·銀湖灣項(xiàng)目位于上海市松江區(qū)廣富林街道，項(xiàng)目占地面積14.51萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資總額為108.3億元，擬使用募集資金25億元，剩余部分由公司通過(guò)自有資金或其他方式解決。項(xiàng)目規(guī)劃可售住宅總套數(shù)為2193套，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額138.1億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)16.38億元。
另一項(xiàng)目中企云萃森林則位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)，項(xiàng)目占地面積5.35萬(wàn)平方米，包含1179套住宅及約3300平方米的社區(qū)商業(yè)，計(jì)劃投資總額為114.12億元，擬使用募集資金6.5億元，剩余部分由公司通過(guò)自有資金或其他方式解決。項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額（含稅）131.91億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)24.34億元。
除上述兩個(gè)項(xiàng)目外，中華企業(yè)還擬將13.5億元募資金額用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，目的在于“滿足公司資金需求，降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力”。
“公司本次向特定對(duì)象發(fā)行股票具備必要性。”中華企業(yè)解釋說(shuō)，本次發(fā)行是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，且銀行貸款等債務(wù)融資方式的融資額度相對(duì)有限、融資成本較高，因而向特定對(duì)象發(fā)行股票是適合公司現(xiàn)階段的融資方式。
不僅如此，“此次募集資金的投入將有效降低上述項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目交房周期。同時(shí)，本次募集資金的投入將為公司房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供有力的資金保障，有助于保障項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，提升公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。”中華企業(yè)表示。
此外，根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)上市公司現(xiàn)金分紅有關(guān)事項(xiàng)的通知》、《上市公司監(jiān)管指引第 3 號(hào)——上市公司現(xiàn)金分紅》的相關(guān)規(guī)定，中華企業(yè)已經(jīng)制定了利潤(rùn)分配政策及未來(lái)股東回報(bào)規(guī)劃。
2023年整體收益情況較難預(yù)測(cè)
2022年11月28日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布“5項(xiàng)措施”之后，多家上市涉房企業(yè)公告了增發(fā)事宜。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，A股和港股合計(jì)已有37家上市房企發(fā)布股權(quán)融資信息。
不過(guò)，房企股權(quán)融資的進(jìn)度較為緩慢。截至目前，僅有個(gè)別港股公司股權(quán)融資已經(jīng)落地。在A股市場(chǎng)，5月29日，招商蛇口（001979）的定增并購(gòu)事項(xiàng)獲深交所審核通過(guò)，成為A股房企首份獲交易所批準(zhǔn)的定增方案。中華企業(yè)能否如愿，依然有待時(shí)間檢驗(yàn)。
《》記者注意到，中華企業(yè)坦言，本次發(fā)行中，投資者面臨政策風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。其中，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，投資者或面臨資產(chǎn)負(fù)債率較高的風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，2020年末、2021年末、2022年末及2023年3月末，中華企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為64.61%、68.59%、71.98%和73.46%。“處于較高水平且呈現(xiàn)升高趨勢(shì)，公司存在債務(wù)規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率較高的風(fēng)險(xiǎn)。”年報(bào)提到。
而在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)方面，2020年度、2021年度、2022年度及2023年1—3月，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為26.00億元、28.70億元、-14.56億元和-11.72億元。中華企業(yè)坦言：“若未來(lái)公司項(xiàng)目拓展和開發(fā)策略與銷售回籠情況之間無(wú)法形成較好的匹配，則公司或?qū)⒚媾R經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大的風(fēng)險(xiǎn)。”
一季度報(bào)告顯示，今年1—3月，中華企業(yè)營(yíng)收為3.88億元，較上年同期減少43.52%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-2.70億元；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)-3.26億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-11.72億元。而在此次定增預(yù)案公告中，中華企業(yè)更是直言，“由于公司業(yè)績(jī)受到宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)周期以及業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r等多重因素影響，2023年公司整體收益情況較難預(yù)測(cè)。”
據(jù)公開報(bào)道，為加快資金回籠，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，中華企業(yè)正加緊出售旗下資產(chǎn)。在2022年報(bào)中，中華企業(yè)強(qiáng)調(diào)，2023年，“對(duì)成長(zhǎng)性差、收益率低、有安全隱患的低效資產(chǎn)加強(qiáng)處置力度”。
今年5月5日，中華企業(yè)發(fā)布公告稱，擬通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓公司下屬公司上海環(huán)江投資發(fā)展有限公司所持有申陽(yáng)濱江75%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后，公司將不再持有申陽(yáng)濱江的股權(quán)。
在此之前，2022年11月，中華企業(yè)子公司上海中星（集團(tuán)）有限公司通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的上海春日置業(yè)有限公司50%股權(quán)及部分債權(quán)。同年12月23日，上海虹甬企業(yè)管理有限公司以5.20億元摘牌。在2022年報(bào)中，中華企業(yè)透露，就該筆交易，“年內(nèi)收到轉(zhuǎn)讓款3.65億元”。
盤活旗下低效資產(chǎn)的同時(shí)，中華企業(yè)也在土地市場(chǎng)上獲得“新鮮血液”。4月21日，中華企業(yè)成功競(jìng)得上海市閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A07A地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓面積20930.10平米，土地成交總價(jià)為人民幣20.11億元。
據(jù)悉，上述地塊也是此輪上海土拍的“最熱地塊”，共有28家房企參與競(jìng)拍。中華企業(yè)最終拿下地塊的溢價(jià)率為8.47%，成交樓面價(jià)超過(guò)48000元/平米。對(duì)于此次拿地，中華企業(yè)稱“符合公司戰(zhàn)略發(fā)展布局與整體經(jīng)營(yíng)需要，增加公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備”。
