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樂居財經 李禮 6月7日，平安證券發布地產政策洞察系列之八。
土地市場供需疲弱，預供地下流拍率下滑。2023 年前 4 月 300 城住宅用地推出、成交建面同比下降均超 30%，土地出讓金同比下滑 19.5%，三項
指標均較 2021 年同期下滑超 60%，政府推地態度有賴于銷售修復。供地由“集中出讓”趨向“多次少量”，重點城市土拍錯期，為房企留足充裕研判時間，平滑資金計劃。此外政府推地前摸排房企參拍意愿，預公告不少于 3 個月，供地信息披露更加細致明確，疊加優質地塊出讓加大出讓力度，22 城前 4 月涉宅用地流拍率僅為 2.6%，遠低于 2021 年、2022 年。
房企投資策略高度一致，城市板塊間熱度分化加劇。高能級城市樓市更具韌性，帶動土拍熱度攀升，前 4 月一線城市土拍溢價率 8.06%，遠高于二線（6.65%）、三四線城市（5.91%）。且當前房企投拓容錯率下降，普遍采取“聚焦核心城市板塊”、“以銷定投”戰略，后續去化確定性及流速成為房企拿地首要衡量標準，投資策略趨于一致。因此成為投資“重中之重”的核心城市及板塊競拍較為激烈，而多數城市及邊緣板塊因庫存去化壓力較大，土地市場仍較為冷清。
地塊整體盈利空間仍優于 2021H1，民企拿地意愿提升。核心城市土拍轉暖并未引發毛利率大幅下滑擔憂，整體盈利空間仍優于 2021H1。一是土拍火熱僅會降低房企中簽概率，各地仍存封頂搖號制度，如杭州第四批土拍封頂成交比例達 67%，但平均地價房價比僅為 53.6%，平均價差達14849 元/平，仍留有一定利潤空間；2023 前 4 月 22 城土拍住宅用地平均溢價率 8.1%，仍低于 2021H1（14.7%）；二是部分城市取消“定配建”限制等，降低房企實際拿地成本。分房企性質看，前 4 月央國企整體拿地銷售金額比 14%，高于民企（8.5%）；50 強房企中民企拿地金額、面積占比分別較 2022 年提升 3.9pct、9.5pct， 受益于“三支箭”的優質民營房企亦重回土拍市場，城投與地方國企托底需求淡化，不乏競價或跨區域拿地現象。但民企持續拿地僅為個別典型代表，整體投資尚未普遍復蘇。
投資建議：在集中供地優化與多地加大核心地塊供應下，土拍成交溢價率略有好轉，流拍撤牌率下滑，房企投資聚焦加劇核心城市土拍升溫，民企拿地信心修復；后續土拍延續回溫有賴于銷售端恢復，預計地市分化仍將延續。盡管房企布局重疊，主流房企在核心城市拿地仍有提升空間，無需過度擔心拿地聚焦帶來的補貨不足風險；且部分企業仍未完全走出資金困局，強信用、強運營房企拿地優勢依然存在，建議關注越秀地產、保利發展、招商蛇口、中國海外發展、濱江集團、華發股份、萬科 A 等。
風險提示：1）房地產行業短期波動超出預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）政策改善及時性低于預期風險。
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