行業集中度下降,新勢力房企崛起

      來源:  發布時間:2023-08-11 17:48:34 


      (資料圖片)

      近兩年房地產行業深度調整,行業競爭格局正在發生深刻變化。中指研究院21世紀經濟報道聯合發布報告《房地產行業競爭格局趨勢研究》,分析行業競爭格局趨勢,洞察新領域、新勢力的崛起,研究行業專業化分工呈現的特點。本專題為報告節選。

      伴隨著房地產行業發展持續面臨挑戰,房地產企業的經營模式、競爭格局正在發生變化。央國企經營穩健,融資保持通暢,品牌信任度高,市場份額在明顯提升。未來幾年,在行業重新平衡后,民企市場份額或將有所恢復。行業集中度下降,千億房企數量明顯減少。新力量民企在逆勢崛起,有望成為房地產行業新勢力。

      當前央國企市場份額明顯提升,未來民企份額或將有所恢復
      房企只有土地資源在手,未來經營才有保障。中指研究院以30家典型房企為樣本,分析企業2017年至2019年的拿地數據與2019年至2021年的銷售數據。可以看出,房企過去的拿地規模(2017年至2019年平均拿地金額)與未來的銷售業績(2019年至2021年平均銷售金額)存在明顯的正相關關系。這種正相關在央國企、混合所有制房企及民營房企中均存在且相似,表明房企有較多的土地儲備未來銷售業績增長才會有保障。
      圖:30家典型房企拿地規模與銷售業績關系
      數據來源:中指數據CREIS
      2021年房地產市場進入深度調整期,多數房企明顯放緩拿地節奏,但是央國企的拿地力度較強。在拿地金額TOP100企業中,從企業數量來看,央國企及地方城投數量占比始終過半,并于2022年合計超過80%。金額占比呈現同樣的變化趨勢,央國企及地方城投拿地金額占比在2022年大幅增加,合計超過80%。大型央國企拿地力度一直較高,華潤、中海、保利發展、建發、招商蛇口、越秀地產、中國鐵建、金茂等央國企一位列拿地金額前20,這些企業具有較為突出的融資優勢、信用資質和開發經營能力,仍保持了相當的投資力度,抓緊土地市場底部適度補充資源。2022年房地產市場劇烈波動,民營房企經營面臨巨大沖擊,拿地投資因而受到影響,出現較大波動。
      圖:2021年至2023年上半年拿地金額TOP100企業不同性質金額占比
      數據來源:中指數據CREIS
      從銷售來看,市場深度調整期下,不同類型企業分化現象加劇,央國企市場份額較去年有所提升。根據中指研究院監測,2021年TOP100房企中,央國企市場份額為26.7%,2022年提升到41.6%,大幅提高了14.9個百分點。2023年上半年,銷售額TOP100企業中的央國企數量增加4家至40家,銷售額占比提升8.3個百分點至49.9%,市場份額持續提升;反之,民營房企數量減少4家至52家,銷售額占比下降7.6個百分點至34.1%;混合所有制企業銷售額占比下降0.7個百分點至16.0%。
      表:2021年-2023年上半年TOP100企業中不同性質企業數量及銷售額占比
      數據來源:中指數據CREIS
      近兩年,房地產市場深度調整,多家民營房企發生債務違約,民營房企受到的市場沖擊比央國企較大,央國企市場份額明顯提升。未來幾年,行業仍將延續當前態勢,央國企在銷售、拿地方面占比將持續提升。當市場重新平衡后,由于民營房企經營靈活、效率高、適應性強,市場份額或將有所恢復,民營房企在銷售、拿地等方面占比將有所提升。短期的市場深度調整,民營房企抗風險能力較弱,受到沖擊較大,在行業重新平衡后,民營房企仍將是房地產行業很重要的力量。
      核心城市及成熟城市群為房企聚焦的重點
      從銷售來看,房企錨定重點核心城市,把握市場活躍城市發展機遇,核心城市銷售貢獻占比提升。2023年上半年,50家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計占比為82.9%,較2022年上升了1.6個百分點,其中,一線城市銷售額占比較上年增加1.7個百分點至28.0%,市場需求支撐度較強;二線城市銷售額占比有所下降,但銷售額貢獻仍達到54.9%;三四線城市市場承壓,業績貢獻率為17.1%,較上年下降1.6個百分點。
      圖:2021年-2023年上半年代表企業城市等級銷售占比情況
      數據來源:中指數據CREIS
      從拿地來看,2022年50家代表企業的一、二線城市拿地金額合計占比為91.4%,較2021年上升了19.1個百分點,2023年上半年拿地金額占比保持在90.6%。其中,2022年一線城市拿地金額占比較2021年增加19.6個百分點至37.9%,投資強度陡增,2023年上半年維持在接近37%。這主要源于一線城市市場支撐度更強,能夠為業績帶來穩定保障。二線城市拿地金額占比保持在54%左右,仍是主要重倉城市。三四線城市市場承壓,因此企業布局快速收縮,2022年及2023年上半年拿地金額占比在9%左右,較2021年下降近20個百分點
      圖:2021年至2023年上半年代表企業拿地金額城市等級分布
      數據來源:中指數據CREIS
      從近幾年房企投資強度來看,2019-2020年,TOP100房企拿地銷售比均值超過30%,2021年下降到24.9%,2022年再下降至16.7%,2021-2022年房企投資強度出現了持續的大幅下降。2023年上半年銷售金額TOP100企業拿地銷售比為14.9%,不及2019年同期的一半。其中,2021年至2022年銷售金額TOP100企業拿地銷售比降幅最大,達8.2個百分點。面對緊縮的融資環境,房企多選擇開源節流,以維持經營安全為第一要務,適當縮減投資規模,拿地選擇更加謹慎。分企業性質來看,央國企、混合所有制房企及民營房企拿地銷售比整體上均呈現下降趨勢,央國企拿地銷售比最高、混合所有制房企次之、民營房企拿地銷售比最低。
      圖:2019年上半年至2023年上半銷售金額TOP100企業拿地銷售比
      數據來源:中指數據CREIS
      行業集中度下降,千億企業數量急劇減少,新勢力房企崛起
      根據中指研究院監測,近幾年TOP100房企市場份額持續明顯下降,2019年超過60%,2021年下降到接近50%。2022年市場下行壓力持續,成交保持低迷態勢,全國商品房銷售額下降至13.3萬億元,同比下降26.7%,TOP100房企銷售額總額同比下降41.4%,市場份額下降11.6個百分點至39.9%;2023年上半年,TOP100房企銷售總額同比增長0.1%,市場份額為39.7%,較上年下降0.2個百分點。
      圖:2019年-2023年上半年TOP100企業市場份額情況
      數據來源:中指數據CREIS
      圖:百億以上企業各陣營數量變化
      數據來源:中指數據CREIS
      從企業數量來看,百億企業數量有所減少,千億房企7家。2023年上半年,百億房企數量78家,較去年同期減少7家。其中,千億房企數量7家,較去年同期減少2家;500億房企10家,較去年同期增加3家,可見未來千億將成為一個門檻,沖擊千億或將難度增加;300-500億房企和100-300億房企數量均有所減少。
      在市場深度調整下,新勢力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起,特別是中建系公司,2022年與2023年上半年中建系公司多家進入拿地金額前100,如除了中海地產、中海宏洋等地產業務規模較大的子公司,中建智地、中建三局等公司拿地金額也進入前100。另外,部分民營房企在崛起,拿地金額TOP100民營房企可分為兩類,一類為千億以上的大型房地產企業,如龍湖、濱江、新城控股等,此類企業仍有一定拿地投資能力;另一類為新興的民營房企,這類企業或依托母公司較強的綜合實力,或專注開發聚焦區域市場,均在土拍市場上表現活躍。
      圖:拿地新興民營房企
      數據來源:中指數據CREIS
      新興民營房企中,一類多元化實業企業著力發展已有的房地產業務,如偉星房產、亞倫房地產、安徽新華等。此類企業憑借母公司實體經濟優勢實現協同聯動,融資具有一定優勢,且過去地產業務體量較小杠桿較低負債壓力較小,近期拿地勢頭有所增強。另一類為地方性中小型房地產企業,如坤和集團、遠達集團、杭州椿實置業、國泰世紀、建杭置業、浙江中豪、四川邦泰置業等。此類企業多位于核心二線城市,拿地聚焦企業所在地市場,且多與大型房企合作開發項目。如坤和集團聚焦杭州本地市場,少量項目位于浙江省內嘉興、溫州等城市,項目開發多與綠城、濱江等頭部企業合作。

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