(資料圖片)
近兩年房地產行業深度調整,行業競爭格局正在發生深刻變化。中指研究院與21世紀經濟報道聯合發布報告《房地產行業競爭格局趨勢研究》,分析行業競爭格局趨勢,洞察新領域、新勢力的崛起,研究行業專業化分工呈現的特點。本專題為報告節選。
伴隨著房地產行業發展持續面臨挑戰,房地產企業的經營模式、競爭格局正在發生變化。央國企經營穩健,融資保持通暢,品牌信任度高,市場份額在明顯提升。未來幾年,在行業重新平衡后,民企市場份額或將有所恢復。行業集中度下降,千億房企數量明顯減少。新力量民企在逆勢崛起,有望成為房地產行業新勢力。
當前央國企市場份額明顯提升,未來民企份額或將有所恢復房企只有土地資源在手,未來經營才有保障。中指研究院以30家典型房企為樣本,分析企業2017年至2019年的拿地數據與2019年至2021年的銷售數據。可以看出,房企過去的拿地規模(2017年至2019年平均拿地金額)與未來的銷售業績(2019年至2021年平均銷售金額)存在明顯的正相關關系。這種正相關在央國企、混合所有制房企及民營房企中均存在且相似,表明房企有較多的土地儲備未來銷售業績增長才會有保障。2021年房地產市場進入深度調整期,多數房企明顯放緩拿地節奏,但是央國企的拿地力度較強。在拿地金額TOP100企業中,從企業數量來看,央國企及地方城投數量占比始終過半,并于2022年合計超過80%。金額占比呈現同樣的變化趨勢,央國企及地方城投拿地金額占比在2022年大幅增加,合計超過80%。大型央國企拿地力度一直較高,華潤、中海、保利發展、建發、招商蛇口、越秀地產、中國鐵建、金茂等央國企一位列拿地金額前20,這些企業具有較為突出的融資優勢、信用資質和開發經營能力,仍保持了相當的投資力度,抓緊土地市場底部適度補充資源。2022年房地產市場劇烈波動,民營房企經營面臨巨大沖擊,拿地投資因而受到影響,出現較大波動。圖:2021年至2023年上半年拿地金額TOP100企業不同性質金額占比從銷售來看,市場深度調整期下,不同類型企業分化現象加劇,央國企市場份額較去年有所提升。根據中指研究院監測,2021年TOP100房企中,央國企市場份額為26.7%,2022年提升到41.6%,大幅提高了14.9個百分點。2023年上半年,銷售額TOP100企業中的央國企數量增加4家至40家,銷售額占比提升8.3個百分點至49.9%,市場份額持續提升;反之,民營房企數量減少4家至52家,銷售額占比下降7.6個百分點至34.1%;混合所有制企業銷售額占比下降0.7個百分點至16.0%。表:2021年-2023年上半年TOP100企業中不同性質企業數量及銷售額占比近兩年,房地產市場深度調整,多家民營房企發生債務違約,民營房企受到的市場沖擊比央國企較大,央國企市場份額明顯提升。未來幾年,行業仍將延續當前態勢,央國企在銷售、拿地方面占比將持續提升。當市場重新平衡后,由于民營房企經營靈活、效率高、適應性強,市場份額或將有所恢復,民營房企在銷售、拿地等方面占比將有所提升。短期的市場深度調整,民營房企抗風險能力較弱,受到沖擊較大,在行業重新平衡后,民營房企仍將是房地產行業很重要的力量。從銷售來看,房企錨定重點核心城市,把握市場活躍城市發展機遇,核心城市銷售貢獻占比提升。2023年上半年,50家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計占比為82.9%,較2022年上升了1.6個百分點,其中,一線城市銷售額占比較上年增加1.7個百分點至28.0%,市場需求支撐度較強;二線城市銷售額占比有所下降,但銷售額貢獻仍達到54.9%;三四線城市市場承壓,業績貢獻率為17.1%,較上年下降1.6個百分點。圖:2021年-2023年上半年代表企業城市等級銷售占比情況從拿地來看,2022年50家代表企業的一、二線城市拿地金額合計占比為91.4%,較2021年上升了19.1個百分點,2023年上半年拿地金額占比保持在90.6%。其中,2022年一線城市拿地金額占比較2021年增加19.6個百分點至37.9%,投資強度陡增,2023年上半年維持在接近37%。這主要源于一線城市市場支撐度更強,能夠為業績帶來穩定保障。二線城市拿地金額占比保持在54%左右,仍是主要重倉城市。三四線城市市場承壓,因此企業布局快速收縮,2022年及2023年上半年拿地金額占比在9%左右,較2021年下降近20個百分點圖:2021年至2023年上半年代表企業拿地金額城市等級分布從近幾年房企投資強度來看,2019-2020年,TOP100房企拿地銷售比均值超過30%,2021年下降到24.9%,2022年再下降至16.7%,2021-2022年房企投資強度出現了持續的大幅下降。2023年上半年銷售金額TOP100企業拿地銷售比為14.9%,不及2019年同期的一半。其中,2021年至2022年銷售金額TOP100企業拿地銷售比降幅最大,達8.2個百分點。面對緊縮的融資環境,房企多選擇開源節流,以維持經營安全為第一要務,適當縮減投資規模,拿地選擇更加謹慎。分企業性質來看,央國企、混合所有制房企及民營房企拿地銷售比整體上均呈現下降趨勢,央國企拿地銷售比最高、混合所有制房企次之、民營房企拿地銷售比最低。圖:2019年上半年至2023年上半銷售金額TOP100企業拿地銷售比行業集中度下降,千億企業數量急劇減少,新勢力房企崛起根據中指研究院監測,近幾年TOP100房企市場份額持續明顯下降,2019年超過60%,2021年下降到接近50%。2022年市場下行壓力持續,成交保持低迷態勢,全國商品房銷售額下降至13.3萬億元,同比下降26.7%,TOP100房企銷售額總額同比下降41.4%,市場份額下降11.6個百分點至39.9%;2023年上半年,TOP100房企銷售總額同比增長0.1%,市場份額為39.7%,較上年下降0.2個百分點。圖:2019年-2023年上半年TOP100企業市場份額情況從企業數量來看,百億企業數量有所減少,千億房企7家。2023年上半年,百億房企數量78家,較去年同期減少7家。其中,千億房企數量7家,較去年同期減少2家;500億房企10家,較去年同期增加3家,可見未來千億將成為一個門檻,沖擊千億或將難度增加;300-500億房企和100-300億房企數量均有所減少。在市場深度調整下,新勢力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起,特別是中建系公司,2022年與2023年上半年中建系公司多家進入拿地金額前100,如除了中海地產、中海宏洋等地產業務規模較大的子公司,中建智地、中建三局等公司拿地金額也進入前100。另外,部分民營房企在崛起,拿地金額TOP100民營房企可分為兩類,一類為千億以上的大型房地產企業,如龍湖、濱江、新城控股等,此類企業仍有一定拿地投資能力;另一類為新興的民營房企,這類企業或依托母公司較強的綜合實力,或專注開發聚焦區域市場,均在土拍市場上表現活躍。新興民營房企中,一類多元化實業企業著力發展已有的房地產業務,如偉星房產、亞倫房地產、安徽新華等。此類企業憑借母公司實體經濟優勢實現協同聯動,融資具有一定優勢,且過去地產業務體量較小杠桿較低負債壓力較小,近期拿地勢頭有所增強。另一類為地方性中小型房地產企業,如坤和集團、遠達集團、杭州椿實置業、國泰世紀、建杭置業、浙江中豪、四川邦泰置業等。此類企業多位于核心二線城市,拿地聚焦企業所在地市場,且多與大型房企合作開發項目。如坤和集團聚焦杭州本地市場,少量項目位于浙江省內嘉興、溫州等城市,項目開發多與綠城、濱江等頭部企業合作。