隨著北京6月最后一次土拍落槌，京投發展（600683）以50億元摘得豐臺區地鐵19號線新宮車輛段地塊。無需質疑，該項目將被頭頂“TOD領軍者”光環的京投發展，打造成北京下一代TOD產品的代表作。
唯一的懸念，則是擁有優勢資源、先進理念、核心技術的京投發展，在提出“TOD智慧生態圈”理念后，在缺乏追趕者的背景下，如何“革自己的命”。人們好奇，高喊“從產品中心主義向用戶中心主義轉變”口號的京投發展，如何以“慢閃思維”理念，為新項目注入新的生活方式與產品活力？
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京城版圖再擴 TOD領軍者的進擊
6月最后一批土拍剛剛落下帷幕，其中，京投發展以50億元底價摘得豐臺區地鐵19號線新宮車輛段綜合地塊，頗為引人關注。該地塊區位、交通、環境等素質均屬上乘，但作為車輛段綜合利用項目，地塊建設專業性高、施工難度大，資金占用高，讓開發成本陡增，一眾企業望而卻步。
對此，外界評價，新地塊將鞏固京投發展在TOD項目開發領域的領先地位。
據統計，國內各地鐵公司正在加大在TOD項目開發的投入，該領域也成為土地市場上的拿地新勢力。其中，在2022年，權益拿地金額百強企業中，有8家地鐵公司上榜，超過2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數量之和。
據中國城市軌道交通協會披露，包括北京、青島、成都、重慶、西安等在內的主要城市，都提出了“建設軌道上的城市”的目標，TOD被越來越多的城市確立為城市高質量發展的重要途徑。城市軌道建設和隨之而來的巨大客流量，給以地鐵車場上蓋、地鐵站點開發為主的TOD發展帶來了廣闊的發展空間，成為TOD持續增長的藍海。
資料顯示，京投發展2009年率先進入城市軌道交通TOD模式領域。從軌道物業減震降噪技術研究開始，到后來不斷豐富TOD項目開發模式內涵。經過十余年來的深耕實踐，今天的京投發展在資源優勢、先進理念、核心技術與合作經驗上都走在了行業的前列。
西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、無錫愉樾天成、北熙區……京投發展先后成功開發多個TOD項目。在北京大本營，項目涉及地鐵9號線、6號線、10號線，到8號線、16號線。作為早期入局并深耕TOD細分賽道的京投發展，正在迎來快速發展契機。
用戶中心主義 為TOD注入新生活方式
TOD（transit-oriented development）源自上世紀90年代美國，基于對城市郊區蔓延的反思，其設計原則包括沿交通沿線進行填充式開發、將城市功能建筑依托交通線連接、高密度建筑群組合的生態空間，協調城市發展帶來的擁堵和用地不足的矛盾。
作為深耕TOD模式的房企，京投發展倡導高質量與可持續的人、城、境、業融合發展，以地鐵車場上蓋綜合開發優勢，串聯起效率、活力和新的生活方式。
在北京地鐵6號線與10號線換乘的慈壽寺站，琨御府以社區微循環、內外強鏈接實現區域貫通，徹底改變當地交通割裂狀態，為居民打開了地鐵一體化集約生活圖景；地鐵8號線平西府站上的公園悅府實現地鐵上方架空整層園林及商業配套的高難規劃，為4600多戶家庭打造了60萬平米都市軌道公園城；嵐山位于地鐵16號線北安河站，項目將車輛段與西山自然環境融合，帶動了西部區域職住平衡與產業活力……
通過對標桿項目的開發，京投發展實現了TOD產品不斷迭代，并提出“TOD智慧生態圈”理念，不斷提高城市運營效能、地鐵市場話語權以及市民幸福效率。
但隨著時間推移，在TOD項目開發領域，技術壁壘不再是決定性因素。而且，以往TOD產品強調對城市、對地鐵、對企業帶來的價值，往往忽視了對“人”的關照。
為避免身處其中的“人”面臨與自然環境的疏離、情感生活的匱乏和精神生活的單調，京投發展提出從企業視角轉向用戶視角，把TOD項目開發與生活方式結合，開啟由產品中心主義到用戶中心主義、單維價值創造向多維價值創造、功能化產品向生活方式轉移的探索與實踐。
這與簡·雅各布斯在《美國大城市的死與生》一書中的觀點頗為相似。她指出，城市空間既可以是賞心悅目的風景，也可以是經濟資源。它越是融合日常生活的多樣性和各類人群，就越能隨時得到包括經濟上各種支持，促使其更加成功。得到支持和獲得活力的公園和街區也將以優雅的環境和舒適的氛圍回報人們。
位于東壩第四使館區的北熙區是京投發展“用戶中心主義”最新落地項目。在地鐵3號線和12號線等多軌交匯平臺上，北熙區在構建成長、立體、高效、集約式社區空間，打造與城市未來同頻的下一代生態圈大城范本的基礎上，強調對人的關懷。
例如，利用上蓋天然產生的城市高差，豐富設計視角，通過城市尺度下的人行視角、花園尺度下的美學視角、共享尺度下的街區視角，被塑造成區域最具活力的有機體；多維度的慢行鏈接系統，形成合理連接蓋上和地面并與城市連接的多重優化解決方案。
基于城市尺度下的人行視角設計，形成社區多重入口，讓北熙區居民可以直接從地鐵通道回家，或穿行城市微中心商業，讓歸家和出行變得愉悅；而從花園尺度下的美學視角出發，通過多樣化的生態空間，利用垂直綠化，為人們提供自然親和的綠色場所。北熙區提煉出40個景觀節點，融入強烈的人文藝術、生活方式等功能屬性，營造“社區在公園之中，公園在社區之內”的意境。
“慢閃思維下”的TOD5.0
“新建的城市街區通常人際關系單薄，缺少交融。人際交往無法機械復制，只能隨時間在各種范圍內累積。”雅各布斯認為小范圍的交往才能賦予街區最大活力，但她對通過規劃強制創造交往場所并不樂觀。
但在京投發展眼里，新的TOD模式正是要解決人地關系疏離冷漠，避免人造空間和景物缺乏動人內涵，從而讓人與城市形成共有共生機制，讓多元多樣的資源共存共榮。因此，通過打造大量集中式開放TOD街區，才能為超級場景提供無限可能，從而實現人與城市之間的親近與互動。
實際上，在打造北熙區之前，京投發展已嘗試“以用戶主義為中心”的創新。而位于門頭溝的檀谷及慢閃公園正是這項實驗的陣地。
慢閃公園用策展邏輯，邀請生活方式品牌來展演，形成未來生活微縮樣本。新消費、文化、藝術、影視等跨領域人士都成為檀谷主理人。這些跨界資源與用戶以聯動方式形成價值共創，最終將場景營造與內容創作形成有機鏈接。
京投發展總裁高一軒認為，打造TOD產品，除了關注地段、交通配套在“硬價值”外，應該為生活提供更多“情緒價值”，強調人的愉悅感、幸福感和滿足感。
例如在北熙區，京投發展將打造一個連接住宅和城市的中間尺度，集合日常社交、運動、藝文等生活內容的“第三空間”——綠谷。綠谷是一條連接北崗子站和東風站城市微中心的人文街區。它既是連接站點間的慢行系統，也是與生活緊密相連的人文角落，既是城市客廳，也是人情匯聚節點。這里將營造充滿樂趣的日常風景、親切溫暖的“鄰里”，以及豐盛多元的生活方式。
城市需要新視野和未來，需要創意和想象空間，需要人心、期許、寄托與想象。京投發展的TOD項目開發理念從強調效率，到尋求用戶精神共鳴，讓身在其中的每個人能體會到便利與關照。在“慢閃思維”下，京投發展的迭代升級版本正將未來城市的理想生活寫進現實。
