顯然，項(xiàng)目有打造“高端純粹宜居住宅區(qū)”的構(gòu)想。但從實(shí)際效果來(lái)看，還沒(méi)到能夠?qū)崿F(xiàn)的程度，大家都不買賬。
事實(shí)上，區(qū)位的固有印象是非常難打破的，而長(zhǎng)嶺居給人的印象，還停留在“挺多山”“挺多村”“挺多療養(yǎng)院”的階段。
(相關(guān)資料圖)
更不用說(shuō)長(zhǎng)嶺雅居項(xiàng)目三面環(huán)山，出了馬路全是山，帽峰山、蘿峰山……
再“純粹”的山景住宅，也始終要與人性化的配套相連，但長(zhǎng)嶺雅居，實(shí)在是太偏、太荒涼了。
以日常上班為例，大部分的高管、老板都在天河辦公，但長(zhǎng)嶺雅居距離天河珠江新城的距離有27公里，高峰期擁堵時(shí)通勤時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)一小時(shí)。
而永順大道是項(xiàng)目周邊幾個(gè)大盤唯一可選的主干道，經(jīng)常擁堵無(wú)比。
若是公交、地鐵一族，可能更加痛苦。需要先坐公交，再轉(zhuǎn)兩次地鐵，步行的路程還有一公里，通勤時(shí)間已經(jīng)超過(guò)1小時(shí)。
整個(gè)長(zhǎng)嶺居片區(qū)只有21號(hào)線的長(zhǎng)平站，以及1號(hào)有軌電車羌洞站，且基本都距離長(zhǎng)嶺雅居超過(guò)3公里。
如此“難頂”的通勤距離，注定了長(zhǎng)嶺雅居很難出圈，只能承接黃埔本地改善客源，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，是科學(xué)城的置換買家。
但從地圖來(lái)看，長(zhǎng)嶺雅居距離區(qū)政府實(shí)際超6公里，離科學(xué)城也有10公里以上，去哪里都不太方便，很難說(shuō)有什么吸引力。
交通不便是硬傷之一，更致命的是，連商業(yè)也非常荒蕪。
此前有長(zhǎng)嶺居片區(qū)的業(yè)主就在領(lǐng)導(dǎo)留言板上吐槽買菜困難問(wèn)題：菜市場(chǎng)少，甚至連線上買菜也不能配送。
項(xiàng)目也沒(méi)有拿得出手的商業(yè)配套，娛樂(lè)購(gòu)物要遠(yuǎn)至4公里外的科學(xué)城板塊的大型商業(yè)廣場(chǎng)。
最近的是蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)，開(kāi)車也要十多分鐘。
就近的話，只能依靠山上的農(nóng)莊改善伙食，頗有“住大豪宅、吃農(nóng)家樂(lè)”的滑稽感。
隔壁云錦在建的約8萬(wàn)方商業(yè)體長(zhǎng)嶺夢(mèng)世界，可以彌補(bǔ)商圈空白的遺憾，但從建成到商家落地，最少也要5年時(shí)間。
片區(qū)內(nèi)其余大型生活配套（長(zhǎng)嶺之門、長(zhǎng)嶺之心、前海健康城等），目前也都在畫大餅的階段。
會(huì)選擇長(zhǎng)嶺居的業(yè)主，大都對(duì)生態(tài)十分重視，追求城市中的一份綠意和寧?kù)o。但長(zhǎng)嶺雅居如此荒涼偏僻，實(shí)在令人望而卻步。
開(kāi)盤四個(gè)月，一套都沒(méi)賣出去，可真是“好山好景好寂寞”啊。
超豪宅線剛需大平層，賣給誰(shuí)？
除硬件配套不足外，長(zhǎng)嶺雅居的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，也令人一頭霧水。
項(xiàng)目定位為豪宅盤，總建面約100萬(wàn)方，如此大體量，一般的開(kāi)發(fā)商都會(huì)做成戶型豐富的社區(qū)，但知識(shí)城集團(tuán)的想法別具一格。
瞄準(zhǔn)改善市場(chǎng)，首推就是T5-T6棟160㎡四房及190㎡四房，帶裝修單價(jià)約4.3-4.9萬(wàn)/平，總價(jià)720萬(wàn)/套起。
既然是睡城，那么天然帶有剛需屬性，片區(qū)沒(méi)有規(guī)劃產(chǎn)業(yè)，很難留得住改善和豪宅客。
清一色的超豪宅線大平層設(shè)計(jì)，對(duì)應(yīng)客群?jiǎn)我唬セ搽y說(shuō)樂(lè)觀。
而且720萬(wàn)/套起的價(jià)格，已經(jīng)可以在中心區(qū)買一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的四房單位了，有這個(gè)條件，誰(shuí)會(huì)看中配套不足、山景有余的睡城？
更關(guān)鍵的是，項(xiàng)目地塊土拍時(shí)設(shè)置了限制性條件，50%房源必須出售給首套客，即剛需。
但哪來(lái)的那么多首次置業(yè)者，能承擔(dān)二百五六十萬(wàn)首期、月供3萬(wàn)上下、還愿意買位置偏僻的長(zhǎng)嶺雅居？
顯然，項(xiàng)目出現(xiàn)了產(chǎn)品錯(cuò)配的問(wèn)題，簡(jiǎn)直是“公主身、丫鬟命”了。
更何況項(xiàng)目周邊樓盤云集、類型多樣，早已供過(guò)于求。
周邊的二手平層價(jià)格在3.2萬(wàn)-3.8萬(wàn)，甚至2字頭的都不缺。一手的五礦壹云臺(tái)洋房限價(jià)3.7萬(wàn)/㎡，也比長(zhǎng)嶺雅居更有競(jìng)爭(zhēng)力。
整個(gè)片區(qū)樓盤大多以剛需為主，板塊固有印象很難打破。
改善產(chǎn)品也不缺，開(kāi)控云錦價(jià)格4.2-4.7萬(wàn)/㎡之間，還靠近輕軌及地鐵。
再?gòu)拈L(zhǎng)嶺雅居戶型來(lái)看，項(xiàng)目三梯三戶、T字布局，鼻子戶為190平四房三衛(wèi)，兩翼為160平四房三衛(wèi)，大戶型不可避免對(duì)兩翼產(chǎn)生一定的遮擋。
建面約184㎡的戶型，甚至將陽(yáng)臺(tái)、主臥、客廳構(gòu)成一個(gè)L型，盡管超大陽(yáng)臺(tái)景觀是特色，但主臥的私密性卻被削弱了。
操盤手知識(shí)城集團(tuán)，飄了？
手握不少土儲(chǔ)，卻開(kāi)發(fā)出如此冷門的產(chǎn)品。操盤手知識(shí)城集團(tuán)，是飄了，還是經(jīng)驗(yàn)不足？
知識(shí)城集團(tuán)成立于1984年，是唯一總部設(shè)在知識(shí)城的區(qū)屬國(guó)企集團(tuán)，由廣州開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)持股90%，廣東省財(cái)政廳持股10%。
其前身是廣州開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)服務(wù)總公司，一家國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，起初的經(jīng)營(yíng)范圍包含批發(fā)和零售貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。目前承擔(dān)知識(shí)城區(qū)域內(nèi)主要基礎(chǔ)設(shè)施工程的建設(shè)任務(wù)。
中新國(guó)際聯(lián)合研究院總部、知識(shí)城大廈、超級(jí)鄰里中心、知識(shí)塔……這些項(xiàng)目背后都有知識(shí)城集團(tuán)的影子。
天眼查信息顯示，2022年10月，知識(shí)城集團(tuán)法定代表人由原來(lái)的謝理變?yōu)榱酥芙☉选?/p>
周建懷任職10家企業(yè)，也擔(dān)任過(guò)廣州生物島的總經(jīng)理。
拿地方面，知識(shí)城集團(tuán)在土地市場(chǎng)中表現(xiàn)活躍，土儲(chǔ)主要集中于知識(shí)城和長(zhǎng)嶺居板塊。
過(guò)去兩年，長(zhǎng)嶺居的4塊宅地被知識(shí)城集團(tuán)一起拿下，其中一塊與方圓地產(chǎn)以聯(lián)合體形式拿下。
地塊總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)㎡，總地價(jià)163億，四宗地塊連片開(kāi)發(fā)，其中一期已經(jīng)開(kāi)賣，就是現(xiàn)在的長(zhǎng)嶺雅居。
盡管知識(shí)城集團(tuán)在黃埔有其他知名項(xiàng)目，如居山澗、山與墅、凱德星貿(mào)等，但都是與其他開(kāi)發(fā)商合作的形式進(jìn)行的。
獨(dú)立操盤的項(xiàng)目也只有在售的悅辰壹號(hào)，而純高端項(xiàng)目，長(zhǎng)嶺雅居是頭一回。
號(hào)稱“百萬(wàn)方大城”的長(zhǎng)嶺雅居，分三期開(kāi)發(fā)，整體預(yù)計(jì)2029年2月完工，長(zhǎng)達(dá)8年的開(kāi)發(fā)周期，很考驗(yàn)房企的能力。
但知識(shí)城集團(tuán)顯然獨(dú)立操盤經(jīng)驗(yàn)不足，這是城投集團(tuán)不具備的優(yōu)勢(shì)。
據(jù)記錄，知識(shí)城集團(tuán)此前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目因安全隱患、污染環(huán)境等行為，屢次有不良行為記錄。去年，知識(shí)城集團(tuán)一在售樓盤甚至還因虛假宣傳被行政處罰。
長(zhǎng)嶺雅居項(xiàng)目還在建設(shè)中，零網(wǎng)簽的同時(shí)，后續(xù)供應(yīng)還將源源不斷，超大體量帶來(lái)的去貨壓力，更讓人為其捏一把汗。
另外，讓人印象深刻的是，去年，長(zhǎng)嶺雅居就已經(jīng)非常受市場(chǎng)關(guān)注，據(jù)說(shuō)籌量超過(guò)100多，但后來(lái)遲遲不開(kāi)盤，營(yíng)銷也換了新團(tuán)隊(duì)，變化頗大。
在廣州，目前一個(gè)樓盤的成敗，取決于選址、資源，更取決于用心和細(xì)節(jié)。如果經(jīng)常更換團(tuán)隊(duì)的話，背后是公司對(duì)于營(yíng)銷策略的不明確，不明晰。
而且，經(jīng)常換人也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目管理混亂。團(tuán)隊(duì)經(jīng)常變動(dòng)，設(shè)計(jì)、政策和風(fēng)格路線朝令夕改，沒(méi)有辦法長(zhǎng)期穩(wěn)定的維護(hù)客戶，做好客戶維溫，客戶在同一條件下，也不會(huì)選擇購(gòu)買這種項(xiàng)目。
結(jié)語(yǔ)
一廂情愿打造極致山景豪宅的城投貴公子，甫一出手就猝不及防遭遇冷落。可見(jiàn)，就算國(guó)企想要打造驚艷作品，也得立足市場(chǎng)、做好自身，服務(wù)好屬于自己的觀眾。
總體來(lái)看，長(zhǎng)嶺居更適合養(yǎng)老，而養(yǎng)老還不如選擇東部的增城，也是好山好水好風(fēng)光，甚至更便宜。
所以長(zhǎng)嶺雅居的青睞買家究竟何時(shí)到來(lái)？只靠科學(xué)城本地客源，難！
•END•
