房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，問題資產(chǎn)的處置亦不如以前順利，敢于接盤、有實(shí)力接盤者寥寥。總價(jià)高、體量大的地標(biāo)項(xiàng)目尤甚。
7月5日，曾規(guī)劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心部分資產(chǎn)首拍流拍。這場起拍價(jià)高達(dá)130.44億元的法拍引來3萬余人圍觀，但最終無人報(bào)名。無獨(dú)有偶，6月28日，曾號(hào)稱要建成“安徽第一高樓”的合肥寶能城部分資產(chǎn)也因無人報(bào)名而流拍。
地標(biāo)項(xiàng)目曾是操盤房企的實(shí)力體現(xiàn)，如今卻無人接手。而近兩年地產(chǎn)銷售不振、房企資金緊張，未出險(xiǎn)房企忙于“活下去”和“保交樓”，擴(kuò)張意愿不如從前強(qiáng)烈，資金狀況更不足以支撐大規(guī)模的收并購，這讓停工、爛尾的地標(biāo)項(xiàng)目未來更添了幾分未知。
(資料圖)
二拍起拍價(jià)或?yàn)樵u(píng)估價(jià)5.6折
雖然一拍流拍在預(yù)料之中，汪泳（化名）還是多了幾分焦慮。他是中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃（下稱“深圳龍崗計(jì)劃”）的投資者，2020年7月認(rèn)購了300萬元，2022年4月已到期，但至今無法兌付。流拍意味著他收回投資本息的可能性又有了變數(shù)。
世茂深港國際中心位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道大運(yùn)新城片區(qū)。2017年12月6日，世茂以底價(jià)239.43億元競得項(xiàng)目用地，這也是目前深圳歷史上總價(jià)超過百億的8宗地塊之一。競得土地后，世茂申請將地塊分為14宗進(jìn)行開發(fā)。據(jù)深圳龍崗計(jì)劃盡調(diào)報(bào)告，項(xiàng)目總投資達(dá)721.75 億元。
獨(dú)自吞下這宗巨無霸地塊顯然并不易。2020年7月，中信信托發(fā)行規(guī)模為87億元的深圳龍崗計(jì)劃，主要用于支持世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發(fā)建設(shè)。世茂以項(xiàng)目名下10宗地為該信托產(chǎn)品提供抵押擔(dān)保，抵押地塊對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀炯s155.74億元。
過去很長時(shí)間里，房地產(chǎn)信托是頗受偏愛的投資產(chǎn)品之一，中信信托更憑借央企和“信托一哥”的身份獲得投資者的信賴。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)此前從投資人提供的產(chǎn)品推介書中了解到，該信托產(chǎn)品分為ABCDE五類，期限從12個(gè)月-24個(gè)月不等，認(rèn)購規(guī)模為百萬起，上至超千萬。
如果市場如常、項(xiàng)目建設(shè)順利，這筆年收益率7%起的信托產(chǎn)品將是個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。但到了2022年2月16日，世茂及中信信托突然宣布剩余的57億資金遇到兌付困難，并提出將剩余資金展期至2024年。2022年10月，中信信托通過法院查封了世茂深港國際中心項(xiàng)目資產(chǎn)。
隨著世茂爆雷、兌付暫停、項(xiàng)目流拍，汪泳和投資者們感受到越來越強(qiáng)烈的不確定性。
時(shí)代財(cái)經(jīng)致電負(fù)責(zé)此次京東法拍的相關(guān)人士，其稱世茂深港國際中心被拍賣資產(chǎn)預(yù)計(jì)將于一個(gè)月內(nèi)重新上架，二拍起拍價(jià)或?yàn)樵u(píng)估價(jià)163.05億元的5.6折，目前尚沒有意向企業(yè)，以最終拍賣結(jié)果為準(zhǔn)。
照此估算，二拍起拍價(jià)為91.31億元。汪泳也致電了上述人士并再獲確認(rèn)，這讓他很是不解，“5月中旬，中信信托在總部與我們投資人代表開會(huì)時(shí)還稱，二拍起拍價(jià)將為首拍起拍價(jià)的8折，也即評(píng)估價(jià)的6.4折，約104.35億元。”
本次被拍賣的資產(chǎn)為項(xiàng)目12宗土地及地上在建工程。土地估價(jià)報(bào)告顯示，拿地至今雖已5年有余，12宗地中僅有6宗動(dòng)工。具體來看，1宗建有集中商業(yè)及T3辦公樓，已建工程量為19.26萬平方米；1宗建有售樓處，已建工程量5890平方米；剩下4宗地僅進(jìn)行了地下土方開挖。
另據(jù)中信信托發(fā)行的“中信信托-西安經(jīng)開等兩家貸款集合資金信托計(jì)劃”項(xiàng)目推介材料顯示，上述宗地包括深港國際中心地標(biāo)性超塔地塊G01045-0199地塊，為中信信托·西安經(jīng)開項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃提供了第一順位抵押擔(dān)保，該信托募資規(guī)模為30億元。深港國際中心拍賣所得價(jià)款或?qū)⑾瓤鄢撔磐斜窘穑儆米髦Ц渡钲邶垗徲?jì)劃投資者的本息。
汪泳對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱：“我們當(dāng)時(shí)算了下賬，如果二拍能為首拍起拍價(jià)的8折且順利拍出去，我們投資的本息也還是有保障的。如果拍賣價(jià)格低于評(píng)估價(jià)的5.6折，加上可能要償還西安經(jīng)開項(xiàng)目的債務(wù)，本金就保不住了。”
根據(jù)投資者提供的一份《關(guān)于中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃涉嫌違法違規(guī)調(diào)查申請》顯示，除57億元本金未兌付外，深圳龍崗計(jì)劃已拖欠投資者利息超10億元。
關(guān)于下一步資產(chǎn)處置計(jì)劃及是否有推動(dòng)二拍順利成交的相關(guān)措施，時(shí)代財(cái)經(jīng)聯(lián)系了負(fù)責(zé)深圳龍崗計(jì)劃的中信信托財(cái)富中心兩位相關(guān)人士，但均表示“不清楚，不知情”。
多個(gè)地標(biāo)尚無人接盤
根據(jù)規(guī)劃，世茂深港國際中心為集深港國際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合項(xiàng)目，以及一棟約600米高的深圳新地標(biāo)建筑。
世茂拿地的2017年，龍崗-坪山中心被確定為深圳東部發(fā)展的主軸，位于“東進(jìn)戰(zhàn)略”最前沿的大運(yùn)新城確立了“高校+研究+產(chǎn)業(yè)”一體化的高端產(chǎn)學(xué)研中心的發(fā)展路徑，并已有多個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目。如今6年過去，因開發(fā)商陷入流動(dòng)性問題，項(xiàng)目也隨之停滯，甚至為償還貸款而被擺上貨架。
深圳中原研究中心對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，項(xiàng)目流拍在意料之中。一是投入高，起拍價(jià)就高達(dá)130億元，后續(xù)還要投入建設(shè)；二是區(qū)域目前市場不景氣，雖然項(xiàng)目位于龍崗前景最好的大運(yùn)新城片區(qū)，但整體離中心區(qū)太遠(yuǎn)；三是產(chǎn)品不受市場青睞，虧本可能性大。項(xiàng)目剩余產(chǎn)品主要為寫字樓和商業(yè)，從近年來商辦銷售情況看，非核心區(qū)產(chǎn)品給出很大折扣才能賣出，自持出租的話，回報(bào)周期過長。
深港國際中心并不是孤例，同樣面臨被拍賣的地標(biāo)項(xiàng)目還有合肥寶能城。6月28日，位于合肥濱湖新區(qū)的合肥寶能城部分資產(chǎn)因無人報(bào)名流拍。被拍賣資產(chǎn)包括住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用權(quán)及地上建筑物，總起拍價(jià)超50億元。
合肥寶能城包括超高層寫字樓集群、高端酒店、高層住宅、別墅等業(yè)態(tài)，其中寶能環(huán)球金融中心為7棟超高層摩天建筑集群，最高的T1塔樓設(shè)計(jì)高565米，如順利建成將為安徽第一高樓。但開建后并不順利。2017年，寶能環(huán)球金融中心項(xiàng)目因環(huán)保相關(guān)新要求被緊急叫停。此后，在住宅一至三期建成后，剩余的四期住宅、商業(yè)、T7寫字樓等全部陷入停滯。
此外，京東拍賣近期還上架了北京CBD寫字樓東方梅地亞、沈陽核心商業(yè)地標(biāo)沈陽中街商業(yè)城等地標(biāo)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的拍賣無一例外地曲折。
如評(píng)估價(jià)為23.61億元的北京東方梅地亞，拍賣頁面顯示的標(biāo)的為“北京市朝陽區(qū)光華路4號(hào)院2號(hào)樓、3號(hào)樓部分房產(chǎn)及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)”，于5月27日以16.53億元首拍時(shí)流拍，6月13日以13.22億元二拍時(shí)再次流拍，目前正以13.22億元進(jìn)行整體變賣，時(shí)間為7月2日10時(shí)至8月31日10時(shí)，但尚無人報(bào)名和出價(jià)。
近期案例中，也不乏降價(jià)后成功拍出的地標(biāo)項(xiàng)目。今年2月，廣州松日總部大樓在第三次掛牌拍出，成交價(jià)約13.12億元，較2022年11月首次掛牌價(jià)20.5億元降價(jià)7.38億元，較評(píng)估價(jià)25.63億元幾乎腰斬。
松日總部大樓規(guī)劃高度為195米，原本要打造成廣州東部區(qū)域新地標(biāo)，但因資金鏈斷裂而于2018年停工。其接盤者為廣州高新區(qū)投資集團(tuán)旗下的廣州開發(fā)區(qū)攬新投資有限公司，該公司于拍賣開始前6天注冊，似專門為拍賣而成立。
深圳中原研究中心稱，從近兩年經(jīng)驗(yàn)看，要想盤活地標(biāo)項(xiàng)目，或還需由政府牽頭、引入國資接盤。如果能適度更改地塊規(guī)劃，將更容易引入接盤方。
