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樂居財經李禮8月19日，首創證券發布招商蛇口公司簡評報告。
核心區貨值充足，增速持續領先百強房企。2023年7月單月公司實現銷售金額201.3億元，同比-15.8%，實現銷售面積79.5萬方，同比-6.4%。2023年1-7月，公司累計實現銷售金額1865.6億元，同比+30.7%，領先百強房企36.6pct，銷售面積763.4萬方，同比+33.4%，累計銷售均價24437元/方，同比-2%。當前全國市場銷售景氣度下行，高能級城市中的核心區項目依舊保持高去化率，而區位較差的項目去化水平持續低。1-7月公司上海銷售金額441.42億元，排名第一，上海銷售占比23.7%。公司核心城市中核心區貨量保持充足，有效保障全年3300億元銷售目標完成。
上海杭州獲取土地，權益比例保持高位。23年7月公司于上海和杭州共獲取2宗土地，對應總地價24.2億元，同比-91.7%；總建面10.4萬方，同比-91.7%。單月拿地金額強度為12%，較上月下降22.2pct。土地獲取城市結構來看，1-7月一二線城市整體拿地占比提升至94.5%，較2022全年提升5.7pct。其中一二線城市拿地金額占比分別為33.2%和61.3%，分別較2022全年下降16.4pct，提升22.1pct。累計拿地金額權益比例來看，1-7月公司拿地權益比例為83.9%，較2022全年提升24.3pct。權益比例大幅提升，未來歸母損益有望提升。公司持續鎖定高能級城市，提高土地兌現度和去化率。
融資通道保持暢通，新增公司債50億。23年1-7月公司新增境內債融資145.9億元，同比+6.7%；整體加權融資成本2.48%，較2022全年下降0.26%。23年7月單月公司融資50億元，單月發行兩筆公司債，8月新發一筆13億超短融。債務償還來看，2023年公司境內償還205.2億元，Q3和Q4分別償還68.9和23億元。
龍頭央企優勢明顯，核心區投資輪動。1）公司央企背景，融資渠道暢通，成本持續優化；2）核心區投資輪動，一二線城市占比提升，換牌效應將抬升公司資產質量。
投資建議：預測公司2023-2025年EPS分別為0.84元/1.26元/1.59元/股，對應PE分別為14.4/9.5/7.6倍，維持“買入”評級。
風險提示：二手房掛牌量持續攀升，房價超預期下跌，核心區土地市場熱度迅速攀升，公司滾存庫存去化難度加大等。
相關公司：招商蛇口sz001979,首創證券sh601136
