編者按：2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）產品在滬深交易所上市，我國公募REITs市場揚帆起航。兩年來，市場各方在資本市場服務實體經濟的這又一創(chuàng)新跑道上銜枚疾進。730個日日夜夜，公募REITs市場克服了山林初啟的忐忑，戰(zhàn)勝了非理性波動的擾動，沿著既定軌道不斷前行，并愈發(fā)茁壯，能夠肩負重任。
與企業(yè)通過IPO上市募資投向新項目不同的是，公募REITs是將原有不動產資產打包發(fā)行上市，將其由靜止資產轉化為可流動的標準化金融證券產品，擴募也是吸納已有資產進入REITs資產池。數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市已上市的公募REITs現(xiàn)有27只，募集資金接近千億元，可帶動新增投資超4400億元。公募REITs盤活存量資產、形成存量資產和新增投資良性循環(huán)的功效盡顯。
黨的二十大報告提出，“優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和系統(tǒng)集成，構建現(xiàn)代化基礎設施體系”。“十四五”規(guī)劃作出了“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)”的重要部署。對于兩周歲的公募REITs市場而言，藍圖已經繪就，路徑十分清晰，惟有以夢為馬，方能不負韶華！
(資料圖片僅供參考)
本報記者張歆閆立良昌校宇
六月的島城氣溫持續(xù)攀升，平均年進出口值達1000億元的青島前灣綜合保稅區(qū)也一片火熱，區(qū)內的前灣港區(qū)（我國北方最大的集裝箱港）萬噸巨輪云集，橋吊高聳林立，集裝箱卡車往來不息……
作為首批9只公募REITs中的首單滬市倉儲物流類項目，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）近期落地擴募的底層資產之一——普洛斯青島前灣港國際物流園（以下簡稱“青島普洛斯”）正坐落于此。
《證券日報》記者在調研中發(fā)現(xiàn)，看似靜立的倉儲物流園內部，勞動力、資本、技術、數(shù)據(jù)等各項要素都在高效流動。這動靜之間，實則暗藏倉儲物流業(yè)助力產業(yè)積蓄的發(fā)展能量。
底層資產：
分布分散但不分化
中金普洛斯REIT的現(xiàn)金流，來源于底層資產租賃產生的租金及物業(yè)管理服務費。普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏對《證券日報》記者表示，“目前，中金普洛斯REIT項目底層資產租戶結構穩(wěn)定，涉及生物醫(yī)藥、先進制造、第三方物流、跨境電商等行業(yè)，租金及管理費來源合理分散。同時，租戶租賃時限以中長期為主，長期租約可達十年，可有效分散經濟周期帶來的風險。”
在一眾公募REITs中，中金普洛斯REIT有一個標志性特點——底層資產數(shù)量最多且分布區(qū)域較為分散。具體而言，前述青島普洛斯只是中金普洛斯REIT的擴募底層資產之一，首募資產還有原為2008年北京奧運會“定制”的物流中心——普洛斯北京空港物流園。自中金普洛斯REIT于2023年6月份完成首次擴募新購入3項基礎設施資產后，持有的倉儲物流園區(qū)數(shù)量達10個，可租賃面積約116萬平方米，截至2022年末，10個園區(qū)平均出租率91.55%。
不過，與其他公募REITs底層資產大多集中于北上廣深不同，中金普洛斯REIT部分底層資產分布在二、三線城市，而且這些資產是普洛斯在中國所投資開發(fā)和管理運營的逾400處倉儲物流園區(qū)中優(yōu)選出來的。看似分散的選擇背后，其實有中金普洛斯REIT清晰的邏輯主線，即深度融入重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。
楊敏介紹，“中金普洛斯REIT原有底層資產分別位于北京市、廣東省及江蘇省的樞紐區(qū)位，周邊產業(yè)基礎好，經濟發(fā)達、消費能力強。再加上項目的通達性好，這些都使得項目擁有優(yōu)質租戶，運營成熟穩(wěn)定，區(qū)域及行業(yè)分散度高。而首次擴募底層資產在區(qū)位上能夠吸收一線城市及強二線城市的外溢效應，具有較強的經濟活力與成長潛力，有利于基礎設施資產持續(xù)穩(wěn)定運營以及實現(xiàn)資產增值。”
楊敏同時表示，首次擴募新購入的資產是對中金普洛斯REIT原有基礎設施資產覆蓋區(qū)域的補充，有利于分散資產組合地域風險，拓展中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園區(qū)的影響和輻射范圍，形成全國網絡化布局，發(fā)揮規(guī)模效應。目前，中金普洛斯REIT底層資產所在區(qū)域已覆蓋京津冀、長三角、環(huán)渤海經濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經濟圈。記者所見青島普洛斯正是其布局在環(huán)渤海經濟區(qū)中的一個。
基于高效穩(wěn)健的運營，中金普洛斯REIT持續(xù)為投資者創(chuàng)造長期穩(wěn)定的回報。據(jù)楊敏介紹，自產品上市以來，先后給投資者進行了4次分紅，累計分紅金額約4.17億元。
如果進一步對中金普洛斯REIT進行“穿透”可以發(fā)現(xiàn)，底層資產的“抗周期自信”其實來自我國正在加速構建的以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。作為供應鏈的核心節(jié)點，倉儲物流園區(qū)承擔著商品存放與流通的雙重職能，在“雙循環(huán)”格局下，消費對于倉儲物流業(yè)的牽引力顯然是直接高效的。
倉儲物流：
定位但不止于定位
起源于象形文字的“倉”，自古以來就代表“藏糧之處”，所謂“倉廩實而知禮節(jié)”也正出于此。時至今日，文字和產業(yè)均歷經數(shù)千年演進，倉儲物流園不僅能提供一份專屬空間，更能敏銳感知產業(yè)脈動、更深層次促進產業(yè)發(fā)展。
一家主營化妝品的跨境電商企業(yè)在青島普洛斯園區(qū)內的租賃面積達2.8萬平方米（層高10米），自2020年將業(yè)務拓展至青島市后，經過3年的發(fā)展，目前一線入?yún)^(qū)貿易額超60億元。
該企業(yè)員工告訴記者，“公司主要承接天貓國際、拼多多、抖音、快手等平臺的業(yè)務，員工數(shù)量達150人左右。選擇青島普洛斯后，我們還以倉為店，也就是說，這里不僅是物流倉庫，還是直播基地。不少主播、網紅來此地直播，就以倉庫的高位貨架為背景吸引人氣。前不久進行的一次網紅主播單場直播銷售額超過1億元。”
記者注意到，在倉庫一隅，借助貨架上安裝的特定設備，該公司部分員工以及來自多家勞務公司的工作人員，正在對即將發(fā)貨的化妝品進行打包和貼碼，其中，成熟員工可以在6分鐘內完成10件化妝品的打包貼碼全流程。同時，計件的薪酬模式對于提升人員工作效率，應對“618”帶來的訂單暴增局面也十分有效。
據(jù)上述員工介紹，該公司有多年相關從業(yè)經驗，之所以將倉庫選在青島市、選在青島普洛斯，正是看好物流園的地理優(yōu)勢和其作為高標倉的建設、管理質效。
所謂高標倉，即“高標準倉儲物流設備”，它不是傳統(tǒng)意義上的“倉庫”或者“倉庫管理”，而是起到了資源提供者的角色。這一點在物流園與另一租戶的默契配合中也有體現(xiàn)。該租戶是一家以清關、倉儲物流、運輸為主業(yè)的第三方物流企業(yè)，至今已有10年的發(fā)展歷史。目前，青島前灣綜合保稅區(qū)內數(shù)量龐大的外資企業(yè)均是該第三方物流企業(yè)的潛在客戶群體，青島普洛斯高質量倉儲空間為企業(yè)在高標業(yè)務中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。
自信表達：
成功但未來更精彩
首批產品上市兩年來，我國公募REITs市場產品種類擴容、資產標的擴募，并從試點走向常態(tài)化發(fā)行。談及與公募REITs市場發(fā)展一路同行的感受，楊敏表示，“通過中金普洛斯REIT的發(fā)行，普洛斯進一步加強了資產開發(fā)運營與資本循環(huán)的強有力閉環(huán)，并推動形成更多優(yōu)質項目儲備。我們深切感受到，兩年來，監(jiān)管部門及地方政府陸續(xù)出臺多項政策以鼓勵公募REITs相關市場發(fā)展，底層資產范圍持續(xù)擴容，我們十分歡迎和期待公募REITs常態(tài)化發(fā)行的加速推進。”
中金普洛斯REIT基金經理劉立宇對《證券日報》記者表示，“公募REITs試點工作啟動以來，在各監(jiān)管機構和市場參與主體的共同努力下，行業(yè)政策和規(guī)則持續(xù)完善，市場規(guī)模持續(xù)提升，項目運營整體穩(wěn)定。以中金普洛斯REIT首次擴募為例，擴募需要參與基金份額持有人大會的2/3以上份額投票支持才能通過，從實際投票的情況來看，同意擴募及新購入資產的份額占比達99.998%，代表擴募得到了基金份額持有人的大力支持。未來，中金普洛斯REIT爭取實現(xiàn)資產增值，更好回報投資者。”
此外，為進一步推動多層次基礎設施REITs市場的建立和發(fā)展，劉立宇以市場參與機構的身份建議，從四個方面構建制度體系。一是建議監(jiān)管部門持續(xù)完善發(fā)行、信息披露等基礎制度。二是建議鞏固和拓寬公募REITs投資者群體。三是建議繼續(xù)加強二級市場建設，健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制。四是建議推動完善其他配套政策，在公募REITs試點經驗基礎上，盡快推動基礎設施REITs專項立法。
（文章來源：證券日報網）
