樓市超重磅政策！
圖源：央行網站
(資料圖片)
8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》、《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
央行、金融監管總局：降低存量首套住房貸款利率
據央行網站最新消息，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。
新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
首套房首付不低于20%，二套房不低于30%
中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于調整優化差別化住房信貸政策的通知。
其中提出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。
全文如下：
哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？兩部門回應
中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人就調整優化住房信貸政策有關問題答記者問。
問：哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？
答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
問：為什么要降低存量首套住房貸款利率？
答：近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。
全文如下：
2天內6城官宣落實“認房不認貸”
昨日，廣州率先打響了一線城市“認房不認貸”第一槍，隨后，深圳也落地了“認房不認貸”政策。
今日，武漢、中山、東莞等城市也隨即宣布執行“認房不認貸”政策。2日之內，6個重點城市宣布執行“認房不認貸”，更多城市的相關政策還在醞釀中。
武漢9月1日起全面執行首套房貸款“認房不認貸”
8月31日，武漢市住房保障和房屋管理局發文官宣，9月1日起全面執行首套房貸款“認房不認貸”。
中山市執行“認房不認貸”
中山市住房和城鄉建設局政務網8月31日發布通知稱，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。通知自印發之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以此通知為準。
東莞9月1日起執行“認房不認貸”
據東莞市住建局網站8月31日消息，東莞市住房和城鄉建設局等三部門發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在東莞市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。本通知自2023年9月1日零時起施行。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，這一方面說明“認房不認貸”政策實質性降低了家庭的購房成本，有助于活躍市場交易，具有較好的導向作用；另一方面也說明重點城市當前房地產市場普遍存在壓力，也將普遍推進相關政策。
諸葛數據研究中心數據顯示，8月1-27日，北京、上海、深圳、武漢、成都、杭州、蘇州、南京、青島等重點15城新房累計成交58934套，較上月同期下降7.19%。北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門、東莞、佛山等重點10城二手住宅累計成交49227套，較7月同期下降4.59%。新房，二手房成交均呈現持續下滑態勢。
平安證券分析認為，隨著廣深“認房不認貸”政策逐步落地，預計其他核心城市購房信貸政策有望跟進調整、持續優化。由于“認房不認貸”切實降低了特定群體的購房門檻與成本，短期相關需求釋放有望提振市場銷售。
平安證券舉例，去年11月11日，杭州實施購房新政，其中之一即首套房貸款“認房不認貸”：對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執行。
中指數據顯示，該政策執行后三周，杭州商品房銷售額較前三周累計增長235.2%，政策開始執行的11月當月，杭州銷售額環比增長113.4%。
剛剛，農行宣布調整！
存量房貸下調對銀行凈利潤有何影響？
近期，有關存量房貸下調的呼聲漸起。目前，已有多家銀行表態未來有望調整存量房貸利率。8月31日晚，農行宣布調整存量首套住房貸款利率。
有助于降低居民還貸壓力
7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，人民銀行支持和鼓勵商業銀行按照市場化、法制化的原則，與借款人自主協商，變更合同約定，或者是用新發放貸款置換原來存量的貸款。
鄒瀾表示，個人住房貸款余額上半年總體略有減少，主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化。其中包括居民使用存款或者減少其他投資，提前償還存量貸款大幅增加。
“這是居民資產配置的調整，對居民住房需求并不構成影響。”鄒瀾進一步表示，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點引導房貸利率下降，但合同約定的LPR（貸款市場報價利率）加點幅度在合同期限內固定不變，導致了前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加是有比較大的關系。
隨后央行、國家外匯管理局8月1日召開了2023年下半年工作會議。會議明確，下半年，要指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
8月20日，人民銀行、金融監管總局、證監會聯合召開電視會議，強調“要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。”
存量房貸利率被關注主要是，今年一季度，鑒于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，部分居民提前償還房貸的情況增多，引起了市場和金融機構的關注，調降存量房貸利率的市場呼聲一浪高出一浪。
招聯首席研究員董希淼表示：“存量房貸調整工作應遵循‘依法’‘有序’兩個原則。‘依法’，即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協商一致；‘有序’，即存量房貸利率調整不會‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。”
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，今年以來，市場上圍繞降低存量房貸利率展開了較多討論，央行適時推出調降存量房貸利率的舉措，能夠有效降低購房者的負擔。
婁飛鵬表示：“央行提出指導商業銀行依法有序調整存量房貸利率是對前期政策引導的延續，有助于穩定房地產市場、穩定房貸規模，也有助于降低居民還貸壓力，推動恢復和擴大消費，進而穩定經濟增長。”
對銀行凈利潤會有影響
截至今年6月末，我國個人住房貸款余額約為38.6萬億元。根據中銀證券分析師朱啟兵推算，計算2016年以來存量貸款加權平均利率約為5.18%，與2023年6月末個人住房貸款加權平均利率4.11%相差107bp，存量和增量貸款價格差異較大。其中貸款加權平均利率較高主要是2017年四季度-2022年一季度期間的新發放房貸，共計24.6萬億元，加權平均利率為5.51%。按保守估計，調整利率較高部分存量房貸利率30bp，將對應減少銀行的年利息收入超700億元，占2022年銀行業2.3萬億凈利潤比例約為3%，對應居民而言，100萬貸款每年減少利息負擔2136元；按樂觀估計，調整全部存量貸款利率100bp，將對應減少銀行的年利息收入3860億元，占2022年銀行業凈利潤比例約為16.8%，對應居民而言，100萬貸款每年減少利息負擔6996元。整體來看對于銀行影響可能在3%-16.8%之間，若5年期LPR繼續調降，對于銀行凈利潤影響還將加大。
海通國際分析師梁中華估算，存量房貸當前的加權平均執行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調整目標為最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年，存量的個人住房貸款余額總計38.6萬億元，如果按照60bp的幅度進行利率調整，或將對應減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業2.3萬億凈利潤的比例約10%。如果按照40bp的調整幅度進行估算，對銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會直接減少居民的月供支出，對消費起到一定的支撐作用。
興業證券的研報也表示，如果存量按揭貸款的加點幅度下調60bp，對于銀行平均資產收益率的影響為7bp左右。隨著存量房貸利率和企業貸款利率的下調會導致銀行資產收益率的進一步下行，此時需要通過存款利率的下調，來保持凈息差的穩定，且存款下調幅度可能適當高于貸款利率的下調幅度，以維持金融體系穩定。興業證券測算，在銀行貸款利率收益率下行10bp，活期存款利率下調5bp、定期存款利率下調15bp的情景下，銀行凈息差的提升幅度在2-3bp；可見，為了保持凈息差的穩定，貸款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下調。
（文章來源：21世紀經濟報道）
