8月31日，居住產業數字化服務平臺貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發布2023年第二季度財務業績。隨著上半年房地產市場整體較去年同期有所恢復，貝殼持續深耕服務者賦能留存、切實有效推行降本增效，推動新興業務快速展翼，更好地抓住了市場恢復的契機，實現了優異的業績表現。
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貝殼第二季度總交易額（GTV）為7,806億元（人民幣，下同），同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤達13億元，調整后凈利潤達23.64億元。上半年貝殼實現GTV 1.75萬億元，同比增長43.0%，凈收入為398億元，同比增加51.0%。
貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示：“今天，我們正處于行業發展軌跡切換的當口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。真正關注‘人’和‘住’的黃金時代，才剛剛到來。當下，以及可預見的未來的主要矛盾，是消費者期盼更美好的居住，而行業品質產品和服務供給不足。我們將戰略升級為‘一體三翼’，并做了相應的組織配套調整，在更廣泛的居住領域，推動產業的供給側升級，提供好產品、好服務，讓消費者‘安居’，助力服務者‘樂業’，共筑更美好的居住。”
貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示：“我們核心業務的盈利能力持續而穩定，新興業務也迅速成長突破。我們堅實的現金儲備和穩健的財務管理使我們能夠積極地推進股東回報計劃，與志同道合、陪伴公司穿越波動的投資者共享發展的紅利。展望未來，我們將嚴守風險底線，在保持健康的資產負債表和現金流的基礎上，持續強化資本配置效率，聚焦業務增長關鍵引擎，實現有機、可持續的增長。”
抓住行業轉型發展期，持續深化運營助力提效
今年一季度，市場前期積壓購房需求集中釋放，帶動房地產實現“小陽春”，二季度房地產市場逐步回歸常態化運行，上半年市場整體呈現企穩態勢。貝殼堅持中性市場觀，不斷夯實經紀人、門店合作網絡的規模，優化生態，持續深化房產交易服務這一核心業務的精細化運營。
第二季度貝殼存量房業務GTV達到4,565億元，同比增長了16.0%。同時，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在二季度市場的環比調整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個百分點，表明貝殼的核心業務盈利能力持續而穩定。
盡管整體新房市場復蘇節奏相對滯后，貝殼通過貼近客戶的渠道價值得到了更多認可。受益于目標市場的穩定發展、對新房業務生態治理的堅定投入以及開發商預付傭的“快傭”模式帶動，貝殼新房業務保持了高效的作業勢能。二季度新房業務GTV達到了2,950億元，同比增長32.4%，凈收入為87億元，同比增長30.4%。
貝殼始終堅持嚴格的回款管理，建立了對消費者、服務者、開發商都更安全的作業環境。在二季度，新房回款進一步增加至100.6億元，連續8個季度超過新房收入，開發商預付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房應收賬款周轉天數縮短至僅52天，創下上市以來的新低。
隨著住房向居住屬性回歸，門店和經紀人的運營也從單純規模擴張進入到以效能提升為核心的時代。貝殼從搭建門店和經紀人分級的基礎設施入手，建立更專業的人才梯隊，讓消費者的多元需求更好地被滿足，幫助提升服務者的作業效率和收入，在向著成為社區居住服務專家的能力升級中，實現自身的職業化發展。
貝殼平臺門店和經紀人數于上半年企穩，二季度末活躍門店數41,076家，較去年年底提升近10%，活躍經紀人數量達409,054人，較去年年底提升17%。貝殼持續推進大店模式，利用數字化工具支持店東提升運營能力，第二季度鏈家店均經紀人數量為18.1人，同比上升16%，貝聯店均經紀人數量為8.7人，同比上升7%。今年上半年貝殼平臺的門店平均店效同比提升80%。
面對過去的單邊市場逐漸向供需平衡轉變，貝殼針對購房者更個性化的居住改善需求和業主更強烈的置換意愿，不斷深化精細化運營。圍繞房、客、經紀人三個關鍵要素，貝殼于今年上半年對全國范圍內的“店對盤”房源運營機制進行了升級，讓經紀人更聚焦特定社區，提高房源維護能力，同時通過線上化產品能力升級和商機分配機制優化，貝殼增強了經紀人之間的房源流通能力以及房、客精準匹配能力，有效提升了房源去化效率。
瞄準美好居住需求，“一體三翼”協同提升服務品質
伴隨著居住行業加速由“買到房”向“住得好”切換，面對消費者對美好居住日益旺盛的需求，貝殼于7月份進行了“一體三翼”戰略升級，包括組建經紀、家裝、惠居和貝好家四條事業線，旨在以更具品質和以用戶需求為中心的產品及服務，幫消費者“安居”，助服務者“樂業”。值得注意的是，在第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內的非房產交易服務業務同比增速顯著，收入占比首次突破20%。
二季度貝殼家裝家居業務收入26億元，可比口徑下同比增長91%。2月以來，家裝家居業務連續5個月單月合同額破10億元。在頭部城市，貝殼家裝家居業務開始進入正循環，獲客和轉化、交付、數據化、產品、供應鏈等各個能力搭建上的堅定投入開始結出碩果。在北京，貝殼家裝家居業務今年二季度完成合同額超過6億元，連續兩月單月合同額2億元，連續4個月經營利潤過千萬。在杭州，二季度合同額突破5億元。針對新房團體裝修用戶，一站式品質裝修服務“貝殼團裝”在天津落地，成為精裝房市場新選擇 。
上半年貝殼積極響應“租購并舉”號召，打造多元化租住解決方案。截至二季度末，專注于分散式租賃住房管理服務的省心租業務在管房源規模超過120,000套，入住率達到94.5%。今年8月，貝殼租房打造的首個自營中高端公寓海鹽公寓正式開業，總量605間，目前已交付519間，試運營一個月入住率超過90%。
貝好家是貝殼新設的一翼。品質和居住體驗為先的新趨勢正在形成，好的房屋“產品”需求呼之欲出，未來市場的分化也可能更多會來自房屋品質的分化。這也意味著新房產業在呼喚供給側升級。建立能力、探索創新的方式，去基于客戶的需求定義好房子、打造極致的好產品、好服務，協同價值鏈上的各方，推動房屋供給側的升級，是貝殼的職責也是機會所在。
財報發布當天，貝殼宣布已獲董事會批準對現有股份回購計劃進一步擴大，回購授權由10億美元上升至20億美元，并將有效期延長至2024年8月31日。貝殼現有股份回購計劃于2022年9月啟動，過去一年，貝殼累計回購金額已約6.05億美元，累計回購約4,100萬股ADS（美國存托股份），占2022年公司回購項目啟動前已發行總股本比例約3.24%，且已經全部注銷。貝殼同時宣布將首次派發特別現金股息，總額大約為2億美元。派發對象為截至2023 年 9 月 15 日營業結束時在冊的普通股股東和ADS持有人，資金將由公司盈余現金支付。
