隨著地產調控進入深水區，開發商們加速去杠桿，行業步入出清階段，房地產開始向制造業看齊。
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利潤空間不斷壓縮，如何穩定盈利能力成為市場關注的重點。
《國家金融報》聯合億翰智庫對企業表現進行了統計，相較此前的研究標的，今年的百強名單發生了不小的變化，部分民企的暴雷與收縮，讓地方城投有了更強的存在感，其和規模房企一起構筑了新的行業矩陣。
國企央企降幅更大
2022年上半年，行業盈利繼續下滑，在此背景之下，國/央企也未能幸免，和民企一樣普遍利潤率承壓。
億翰數據顯示，TOP 100企業中，近70%企業毛利率下降，平均下降幅度達8.2個百分點，80%企業凈利潤率和歸母凈利潤率下降，平均下降幅度分別為7.5個百分點和7個百分點。
融資端的優勢未能緩解國/央企盈利能力的下滑，其下降范圍和幅度甚至還略高于民企。以凈利潤率為例，TOP 100中82%的國/央企凈利潤率呈現下降，平均降幅達8%，而民企的對應指標則為78%和6.9%。
整體盈利表現來看，行業毛利潤率水平尚可，凈利潤率表現則堪憂。
TOP 100房企平均毛利潤率為27.6%，其中7成企業毛利潤率在20%及以上；對照凈利潤率來看，TOP 100企業平均凈利潤率為10.3%，僅3成企業該指標達到10%，TOP 100企業平均歸母凈利潤率為8.3%，僅25%企業該指標水平在10%以上，近10%企業歸母凈利潤率為虧損狀態。
即便盈利能力下行，部分企業的毛利率依然處于高位。例如珠光控股上半年毛利率達到80.1%，浦東金橋、陸家嘴、蘇寧環球、瑞安房地產、張江高科等也超過60%。
這部分企業大多規模較小，上半年營收排名在50名之外，高利潤率并不穩定。
以瑞安房地產為例，上半年其毛利因為集團收入減少而同比下降43%至28.2億元，但毛利率卻由去年同期的41%上漲至64%，提高約23個百分點，主要是由于投資物業的毛利貢獻比例上升所致。
此外，物業公允值變動也是不少企業高利潤率的一大原因。
綠景中國和南京高科今年上半年營收分別為10.5億元和14.9億元，但其待售物業或投資物業公允值變動確認和投資收益分別達到23.1億元和13.8億元，因此這兩家利潤率水平前后年度出現大幅度波動，綠景中國上半年毛利率為41.6%，同比下降近6個百分點，南京高科則上升了6.3個百分點至27%。
即便如此，少數企業的高盈利水平依然無法掩蓋行業盈利下行的困境。困境原因與去年基本一致，2018年-2019年高價地項目進入結轉，在此基礎上資產和信用減值以及合聯營企業的投資收益下降也在一定程度上侵蝕企業凈利潤。
除此之外，億翰智庫還提出今年上半年兩個新的導致凈利潤率下滑的因素：一是由于部分企業營業收入出現大幅下降，三費費用與營業收入計入周期的錯配使得凈利潤率出現顯著地下降。上半年，縮表潮之下，華潤置地、美的置業、合生創展、旭輝控股、寶龍地產、正榮地產、大唐集團、祥生控股、合景泰富等多家房企營收出現下滑，其中時代中國上半年取得營收64.98億元，同比減少52.35%，瑞安房地產同比下滑63.14%，上坤地產和大發地產營收“縮水”更是超過80%。
二是上半年人民幣對美元貶值，也導致部分企業計提了不同規模的匯兌損失。這其中尤以美元債大戶影響深重，例如富力，匯率波動給其造成超過21億元的匯兌損失，雅居樂的匯兌損失也高達14.25億元，綠城中國、萬科集團、寶龍地產的匯兌損失也超過10億元，旭輝控股、遠洋集團、招商蛇口、美的置業、正榮集團也遭遇了數億元的匯兌損失。
未來的利潤
億翰智庫認為，短期行業盈利能力仍將承壓，2021年下半年以來企業拿地利潤空間逐步改善，此前利潤率不理想的項目將在未來1-3年內陸續結轉，加上市場緩慢調整和修復過程，短期行業毛利潤率和凈利潤率仍有下行壓力。
半年報業績會上美的置業坦言，在當前背景下毛利的提升依然較為困難，公司試圖通過對城市包括區域的整合及提升，進一步對沖毛利的下降以及費用的提升?！袄麧櫷酢敝泻Ｒ脖硎?，未來一兩年毛利率和凈利潤率水平依然會承壓。
中期來看，穿越周期依然堅挺的企業將有望實現盈利能力的回升，億翰智庫給這些企業做了畫像，大致具備以下三個特點：
一是2021年下半年以來持續以低成本獲取優質土儲。中期業績會上多家房企釋放了此類信息。
以龍湖為例，上半年龍湖獲取了17宗土地，其中5成零溢價，平均溢價率控制在5%。業績會上龍湖表示，土地市場未來很長一段時間都是機會，不少項目開發周期快，利潤也有保證，“5個月能開盤還能做到12％、13％的凈利和20％多的毛利，留一些現金去拿土地，能夠進一步提升盈利能力”。下半年以來龍湖在公開市場拿地加速，9、10兩個月其拿地11宗，合計投資超127億元。
此外，金茂也透露上半年拿的地的凈利率都在10%-15%以上。綠城表示今年上半年實際獲取的地塊凈利潤率近10%，比如北京一批次拿到的地塊利潤率接近10%，杭州一批次拿到的凈利潤率也接近9%，比內部的投資要求還高。
二是布局城市韌性好，降價銷售的壓力小，市場分化讓布局高能級城市已成為行業共識；三是企業本身品牌和口碑過硬，在競爭中能夠不以價格戰為主要手段。
