日前，華泰證券在發(fā)布的研報(bào)中指出，2022年全國(guó)新房市場(chǎng)延續(xù)了2021年下半年以來(lái)的下行趨勢(shì)。
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全國(guó)數(shù)據(jù)方面，2022年1-9月，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額9.9萬(wàn)億，同比下降26%，這也是歷史上單年累計(jì)最大的降幅。但三季度以來(lái)全國(guó)單月降幅呈現(xiàn)一定程度的修復(fù)，9月商品房銷(xiāo)售金額環(huán)比上升33.7%，同比下降14.2%，降幅較8月收窄 5.7pct。
重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)方面，2022年上半年，由于各地“因城施策”寬松頻次明顯加快以及重點(diǎn)城市管控解除等，市場(chǎng)一度在6月份快速修復(fù)，60城降幅收窄至16.8%。但隨著7月份業(yè)主風(fēng)波、部分城市疫情等影響，新房銷(xiāo)售增速重新回落。
新房銷(xiāo)售下降，二手房修復(fù)更快
2022三季度，60城新房銷(xiāo)售同比下降27%，環(huán)比上升19%。10月以來(lái)（截至21日），60城新房銷(xiāo)售面積同比下降 30%，金九銀十不再，市場(chǎng)仍在磨底。
相對(duì)于新房，二手房的修復(fù)節(jié)奏似乎更快一些，跟蹤的18城二手房成交面積從三季度就出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，2022三季度，18城二手房銷(xiāo)售同比上升20%，環(huán)比上升13%。10月1日-21日，18城二手房成交面積同比上升54%，增速再創(chuàng)新高。
年初至10月21日，18城二手房累計(jì)同比下降17%，其中一線(xiàn)下降31%，二線(xiàn)下降1%，三線(xiàn)下降 33%。需要關(guān)注后續(xù)二手房市場(chǎng)修復(fù)的持續(xù)性。
70城新房?jī)r(jià)格連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌
2022年9月，70城新建住宅價(jià)格指數(shù)同比下降 2.3%，已連續(xù)5個(gè)月同比下跌，環(huán)比下降 0.3%，已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，還未打破 201402-201503期間連續(xù)11個(gè)月環(huán)比下跌的記錄。
2022年三季度，新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲3個(gè)月的城市有9個(gè)，均為一二線(xiàn)城市，包括北京、上海、杭州、合肥等；環(huán)比連續(xù)下跌 3 個(gè)月的城市有 32 個(gè)，以三四線(xiàn)城市為主，包括北海、湛江、秦皇島等。
二手房方面，2022年9月，70城二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降3.5%，已連續(xù)8個(gè)月同比下跌，環(huán)比下降0.4%，已連續(xù)13個(gè)月環(huán)比下跌，超越了二手房?jī)r(jià)格于 201402-201503 期間連續(xù)11個(gè)月環(huán)比下跌記錄。
2022年三季度，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲3個(gè)月的城市共有6個(gè)，均為一二線(xiàn)城市，包括北京、上海、南京等；環(huán)比連續(xù)下跌3個(gè)月的城市有44 個(gè)，以三四線(xiàn)城市為主，包括北海、吉林、牡丹江等。
剛需三房戶(hù)型成為標(biāo)配
2021年8 月以來(lái)，三房戶(hù)型占比在 65%-74%區(qū)間內(nèi)。高能級(jí)城市中三房戶(hù)型的占比更高，一二線(xiàn)城市三房戶(hù)型占比為 73%，高于三四線(xiàn)城市比例 7pct。
從預(yù)購(gòu)面積段角度，主力面積段有所抬升。100平以上房型成交占比明顯提升，從2021年 8 月的 50%提升至 2022 年 8 月的 63%。
從城市能級(jí)角度，三四線(xiàn)城市的主力面積段偏好高于一二線(xiàn)城市。一二線(xiàn)城市主力戶(hù)型是 80-100 平（35%），而三四城市主力戶(hù)型為 100-120 平（38%），另外，120-140 平戶(hù)型也占比高達(dá) 26%。
去化周期大幅擴(kuò)大至18.2個(gè)月
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，截至2022 年 9 月末，80 城可售庫(kù)存（已經(jīng)取得預(yù)售證但尚未銷(xiāo)售）為5.2億平，較2021年末下降1.58%。
一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)可售庫(kù)存分別較 2021 年末+5.1、-1.6、-2.8%，分別為有數(shù)據(jù)以來(lái)庫(kù)存峰值的 91%、86%、97%。80 城去化周期（可售庫(kù)存/12 個(gè)月銷(xiāo)售面積移動(dòng)平均）為 18 個(gè)月，較 2021 年末放緩 5.4 個(gè)月。
一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)去化周期分別為15、19、18 個(gè)月，較2021年末放緩 3.3、6.1、5.0 個(gè)月。去化周期擴(kuò)大的背后是重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率依然較低，二季度以來(lái)依然低于歷史正常水平。
相對(duì)而言，除了上海、杭州、合肥、長(zhǎng)沙等城市去化率平均保持在 50%以上，其他城市去化率依然較低，來(lái)訪(fǎng)量和轉(zhuǎn)化效率較低依然凸顯了當(dāng)前需求端的觀望情緒。
土地市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)“供需雙弱”局面
2022年 1-9 月，300 城住宅類(lèi)土地累計(jì)供應(yīng)建面為 4.5 億平，同比下滑 43%，其中一線(xiàn)/二線(xiàn)/三四線(xiàn)同比下滑 41%/49%/39%。1-9 月住宅類(lèi)土地累計(jì)成交建面和金額分別為 3.3 億平和21434 億，同比下滑 43%、38%，其中一線(xiàn)/二線(xiàn)/三四線(xiàn)同比下滑 31%/46%/35%。
按季度來(lái)看，受去年同期高基數(shù)、供應(yīng)下降及需求萎靡等多重因素影響，上半年住宅類(lèi)土地成交建面同比降幅在 50%以上。2022 年三季度，300 城住宅類(lèi)土地成交同比下降 16%，降幅較二季度收窄 36pct，環(huán)比上升 6pct，雖總體有所改善，但同比仍處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。
9月300城住宅類(lèi)土地單月成交溢價(jià)率為3%，其中一線(xiàn)/二線(xiàn)/三四線(xiàn)城市分別為 3%/3%/2%，該數(shù)據(jù)從年初至今一直維持在 6%以下，處于 2014 年以來(lái)的相對(duì)低位。
此外，300 城住宅類(lèi)土地單月流拍率從年初高點(diǎn)的 29%逐漸下降至 9 月的 15%，但依然處于 2014 年以來(lái)的相對(duì)高位，其中9 月一線(xiàn)/二線(xiàn)/三四線(xiàn)城市住宅類(lèi)土地流拍率分別為 5%/7%/24%，三四線(xiàn)城市依然處于高位。
分城市來(lái)看，在土地市場(chǎng)熱度處于低位的時(shí)局下，依然可見(jiàn)區(qū)域分化。長(zhǎng)三角依然是備受市場(chǎng)關(guān)注的區(qū)域，前 9 月土地成交規(guī)模 TOP40 城市中，有14個(gè)位于長(zhǎng)三角、3個(gè)為于珠三角、8個(gè)位于環(huán)渤海。
值得關(guān)注的是，在土地市場(chǎng)整體熱度下行的環(huán)境下，北京、深圳、杭州、寧波等15個(gè)城市 1-9 月土地成交建面同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，主要和城市供給放量以及房企聚焦戰(zhàn)略有關(guān)。
