當前,在既要保樓市,又要堅持房住不炒的大背景下,房價大跌的可能性極小,而維持樓市的穩定、讓市場走慢牛,才是最好的選擇。就如央媽前段時間說的“加強部門協作,維護股市、債市、樓市健康發展”,才是正確的選擇。
【資料圖】
作者|芳華
編輯| 凌凌柒
伴隨著三季報的披露,房地產企業最新的表現也都逐漸浮出了水面。總體上來說,在市場預期轉淡的情況下,多數房地產企業的確在營業收入和利潤表現上呈現出了不同程度的收縮。當然,收縮之外我們也發現了新的變化——至少從當前銷售面的角度來看,出現了分化行情——中小房企承壓持續,龍頭房企觸底回升頻現。
整體慘淡,等風來
在已發布三季報的106家房企中,凈利潤實現正增長的房企僅有30家,多達61家房企前三季度營收出現同比下滑,甚至有28家房企的歸母凈利潤下降幅度超過100%。具體來看,2022年前三季度,保利發展累計實現營收約1563.76億元,同比增長12.99%;歸母凈利潤130.94億元,同比下降3.61%;公司毛利率為24.51%,較去年同期下降5.32個百分點。中國海外發展營收則出現了19.73%的同比下滑,經營溢利為258.1億元,而去年同期的經營溢利為394.0億元,可見下滑幅度之大。在毛利率方面,萬科由2021年同期的23.9%下降至20.7%,扣除稅金及附加后的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。招商蛇口營收同比增長9.45%,歸母凈利潤同比卻下滑52.18%。對于下滑的原因,招商蛇口認為有一部分原因是公司房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長,但受市場下行影響,房地產業務結轉毛利率同比下降,結轉毛利同比減少。從A股房企三季報業績的現狀不難看出,無論是一貫的穩健型大型房企還是抗風險能力較差的部分中小房企,盈利能力持續下探已成普遍且持續的現象。融創與中融信托“搶公章”的新聞頓時把地產圈和信托圈推上了輿論的風口浪尖。、今年9月,中融信托發現和融創共管的章證照及印鑒等共管物品的保險柜鎖芯被換,保險柜不能打開。此外,預售資金監管賬戶中的11.4億元資金被劃走。事情發酵近一周后,中融信托表示已經報警,并對相關抵押物,包括公園大觀項目剩余未售在建工程進行了查封;融創則稱,融創公園大觀項目和另一項目被納入到武漢監管重點保交付項目中,項目資金嚴格按照監管專戶要求管理。地產行業順風順水的時候,房企和信托可謂是“相親相愛”“共同致富”,而從合作到反目,無疑顯示了樓市深度調整期時,各方面臨的窘境。好在房企等到了恢復信心的重要一步——最近幾個月以來,央行對樓市的表態比較積極,而且著墨比較多。除了最新一次會議提出“加強部門協作,維護股市、債市、樓市健康發展”外,還提出“更好滿足居民的剛性和改善性住房需求”,“保交樓、穩民生”。最值得關注的,是央行2022年第三季度例會的新聞通稿,通稿里的表述是:因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度,引導商業銀行提供配套融資支持,維護住房消費者合法權益,促進房地產市場平穩健康發展。對比一下央行二季度例會“維護住房消費者合法權益,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產市場健康發展和良性循環”的提法,以及一季度例會提出的“維護住房消費者合法權益,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產市場健康發展和良性循環。”三季度例會關于房地產多了:推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度,引導商業銀行提供配套融資支持。推動“保交樓”是重塑樓市信心的重要一步。央行最新表態是“加快落地使用并視需要適當加大力度”。7月下旬至今,管理層已多次在重要會議上對房地產行業釋放了利好。11月2日,央行行長易綱在香港金融管理局“國際金融領袖投資峰會”對房地產做出重要表態:“房地產行業關聯很多上下游行業。房地產市場區域特征明顯且差異很大,各城市政府在穩定當地房地產市場中發揮著重要作用。”這個表態傳遞了重要信號,說明樓市政策面依然向好,而目前管理層對樓市仍然是支持多于打壓,希望樓市進一步回暖,為經濟穩增長做貢獻。
“維穩”是目的也是手段
房地產行業關聯很多上下游行業。2021年,房地產增加值占全部GDP的6.78%,加上建筑業則占了13.79%,綜合看,房地產對GDP的直接貢獻僅次于制造業,是中國第二大行業。據統計,房地產行業從業人員至少有1263.5萬人,直接靠房地產業務生存的建筑業人員大約4000萬,再加上房地產行業對財政的直接貢獻,全國共計有約7000萬就業人口“吃房地產飯”。
從金融角度看,個人房貸和開發商貸款占總體貸款比重至少在40%左右。正因如此,房地產行業一旦增速放緩、房企流動性危機爆發、疊加疫情影響,對整個上下游的破壞性影響將非常之廣。比如建筑工程類企業屬于勞動密集型產業,涉及員工數量眾多,一旦項目停工,民生就業問題就會凸顯。8月19日晚,住建部消息稱,住建部、財政部、人民銀行等有關部門已出臺措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付專項貸款投入的項目,精準聚焦“保交樓、穩民生”,且實行封閉運行、專款專用,這對恢復市場信心,是一個重大利好。同時地方政策松綁樓市跡象明顯,通過放松限購、限貸、限售、契稅等政策手段刺激市場需求回暖,針對剛需及改善型需求著手調整,更是當前較為有效的政策演化路徑。從銷售數據看,1-9月份,商品房銷售面積101422萬平方米,同比下降22.2%,降幅比1-8月份收窄了0.8個百分點,且連續兩個月收窄。商品房銷售額99380億元,同比下降26.3%,降幅比1-8月份收窄了1.6個百分點。從施工角度來看,9月份房地產開發企業房屋施工面積同比下降43.2%,略好于上月的-47.8%,降幅收窄4.6個百分點;房屋新開工面積同比下降44.4%,略好于上月的-45.7%,降幅收窄1.3個百分點。從資金來源看,9月份房地產開發企業到位資金同比下降21.3%,同樣略好于8月份同比21.7%的降幅。綜合來看,當前房地產市場觸底企穩跡象初顯,未來供需兩端政策還需繼續保持一定寬松,以持續推動房地產市場進一步回暖。接下來,新型城鎮化也將被高度重視,其也被賦予為“擴大內需的最大潛力”,形成日益強大國內市場優勢的關鍵,“是以中國式現代化推進中華民族偉大復興的必然選擇”。盡管當前,對于杜絕炒房的決心絲毫沒有動搖,但從最近幾個月的政策面來說,促進房地產市場健康發展,讓房地產不至于成為經濟發展的負累,并保持行業的平穩健康發展,既是目的、也是手段,對經濟和民生的重要性不言而喻。