年底業(yè)績(jī)沖刺季，各大房企也在加緊推盤，拿出了手中壓箱底的項(xiàng)目，為上海樓市添柴加火。
11月13日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)布了本市近期將上市新建商品住宅項(xiàng)目一覽表（2022年第七批次）（下稱“第七批新房”），預(yù)告將于近期上市的57個(gè)新盤、16060套房源，合計(jì)供應(yīng)面積達(dá)190.6萬(wàn)平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港14個(gè)區(qū)域。
(資料圖)
縱觀2022年七次供盤記錄，第七批無(wú)疑是項(xiàng)目最多、房源數(shù)量最大的一次。據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，上海前六批次分別供應(yīng)33盤、46盤、40盤、39盤、32盤、28盤，對(duì)應(yīng)房源數(shù)11812套、13151套、12585套、12421套、9093套、10784套。
“這一供應(yīng)量整體是符合市場(chǎng)平穩(wěn)預(yù)期的。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦在接受記者采訪時(shí)表示，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，這應(yīng)該是今年最后一批新房，考慮到第六批新房的供應(yīng)量不大，更像短期過(guò)渡，故而第七批有所增量，同時(shí)年中積壓的一些項(xiàng)目也會(huì)在年底集中放出。
他強(qiáng)調(diào)，可以看到第七批里10萬(wàn)+的產(chǎn)品供應(yīng)量不小，說(shuō)明市場(chǎng)是有一定承接力的，不少市中心購(gòu)房者賣掉二手房后，或就在等年底這批改善項(xiàng)目入市。
頂豪看這邊
第七批新房中，有12個(gè)項(xiàng)目備案均價(jià)在10萬(wàn)元以上，合計(jì)房源數(shù)超3000套，其中不乏網(wǎng)紅豪宅盤過(guò)會(huì)取證，相比于第六批、第五批、第四批各3個(gè)10萬(wàn)+的供盤數(shù)有顯著放量。從區(qū)位來(lái)看，有4盤位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、6盤位于內(nèi)中環(huán)間、2盤位于中外環(huán)間。
取證均價(jià)最高的項(xiàng)目之一海泰北外灘位于虹口內(nèi)環(huán)北外灘板塊，其距離外灘源僅600米，附近有軌交10號(hào)線、12號(hào)線環(huán)繞，區(qū)位極佳，項(xiàng)目計(jì)劃打造170米的浦西住宅第一高樓，為第七批重磅項(xiàng)目之一。此次海泰北外灘備案價(jià)14.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超周邊11.8萬(wàn)元/平方米的二手房均價(jià)，供應(yīng)內(nèi)環(huán)少有的大戶型348-619平方米的疊墅產(chǎn)品，共計(jì)108套，以單價(jià)計(jì)算總價(jià)范圍約在5000萬(wàn)-9000萬(wàn)元間，主要面向少量頂豪購(gòu)房群體。
靜安內(nèi)環(huán)南京西路板塊的鴻印里取證均價(jià)也達(dá)14.2萬(wàn)元/平方米，其坐落于昌化路333弄，距離南京西路僅700米，是老靜安為數(shù)不多的純住宅用地，亦是市場(chǎng)關(guān)注許久的網(wǎng)紅豪宅盤之一，此次推出82-226平方米的住宅，共333套。
相比而言，普陀內(nèi)環(huán)武寧板塊的招商蘇河璽、楊浦內(nèi)環(huán)周家嘴路板塊的金隅外灘東岸價(jià)格則友好很多，取證單價(jià)分別為10.52萬(wàn)元/平方米、11.5萬(wàn)元/平方米，分別推出84-149平方米和99-146平方米產(chǎn)品，總價(jià)千萬(wàn)便可上車，以上4個(gè)內(nèi)環(huán)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)入圍比均為2.5。
內(nèi)中環(huán)間，浦東金橋板塊的浦開(kāi)江南里取證單價(jià)與海泰北外灘相當(dāng)，亦是14.5萬(wàn)元/平方米。其屬于東郊別墅區(qū)范疇，緊鄰東郊賓館與湯臣高爾夫別墅，容積率僅0.7，為市場(chǎng)上稀缺的低密度產(chǎn)品，此次推出190-550平方米的聯(lián)列中式別墅，共186套，入手門檻較高。
同類型產(chǎn)品，浦東金橋板塊還推出了寶地·東郊四季，項(xiàng)目距離浦開(kāi)江南里不足4千米，容積率僅0.67，本次供應(yīng)139-208平方米的疊加、聯(lián)列產(chǎn)品，共計(jì)232套，單價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，寶地·東郊四季為東方別墅二期項(xiàng)目，其一期于2002年建成，共146戶，過(guò)往流入市場(chǎng)的二手房源較少，曾于2020年6月成交一套256.58平方米的4室2廳，總價(jià)2750萬(wàn)元，折算單價(jià)約10.7萬(wàn)元/平方米。
此外，楊浦外環(huán)內(nèi)新江灣城板塊的沁風(fēng)雅苑本次也推出了311-478平方米疊加產(chǎn)品，共101套，取證單價(jià)12萬(wàn)元/平方米，甚至超過(guò)了部分內(nèi)環(huán)、中環(huán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。
一般而言，這些頗受關(guān)注的高端豪宅放出一個(gè)便足以令市場(chǎng)沸騰，此番多盤齊出，給了豪宅客群更多選擇的同時(shí)，或也會(huì)在一定程度上降低個(gè)盤的認(rèn)購(gòu)數(shù)及入圍分?jǐn)?shù)。
盧文曦對(duì)記者表示，此次上海披露第七批新房的時(shí)機(jī)也較為巧妙，近日《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》對(duì)市場(chǎng)信心的提振作用較為明顯，消息面的利好也對(duì)此次放量有一定促進(jìn)作用。
普陀大內(nèi)斗
新房市場(chǎng)放量，普陀更是一口氣拿出5個(gè)中高端項(xiàng)目助力，合計(jì)房源數(shù)達(dá)1277套。
除了內(nèi)環(huán)武寧板塊的招商蘇河璽外，還有曹楊板塊的新俞里，真如板塊的品尊國(guó)際公寓、天元府，光新板塊的大華峯薈，4者均位于中環(huán)線內(nèi)，認(rèn)購(gòu)入圍比均為2。
從取證單價(jià)來(lái)看，唯一一個(gè)內(nèi)環(huán)項(xiàng)目招商蘇河璽僅10.52萬(wàn)元/平方米，甚至不敵曹楊板塊的新俞里及真如板塊的品尊國(guó)際公寓，二者均價(jià)分別為10.78萬(wàn)元/平方米、10.98萬(wàn)元/平方米。
新俞里交通優(yōu)勢(shì)加持不少，周邊四軌環(huán)繞，步行至11號(hào)線楓橋路、14號(hào)線中寧路均不足500米，距離3號(hào)線、4號(hào)線的曹楊路站約1千米，此次推出120-242平方米的住宅，共240套；品尊國(guó)際公寓為三期加推，其緊鄰7號(hào)線嵐皋路站，目前二手房平臺(tái)上有3套房源掛牌，單價(jià)從10.3萬(wàn)-12.3萬(wàn)元不等，與本次新房10.98萬(wàn)元的單價(jià)相比存在部分倒掛。
其余兩個(gè)普陀項(xiàng)目均為二期加推產(chǎn)品，但過(guò)往戰(zhàn)績(jī)分化較大。
其中大華峯薈取證均價(jià)10.4萬(wàn)元/平方米，推出70-106平方米的高層住宅，共計(jì)303套。今年9月其一期項(xiàng)目入市結(jié)果并不理想，均價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米的疊加產(chǎn)品共56套，最終認(rèn)購(gòu)數(shù)僅12組，認(rèn)購(gòu)率21%，目前網(wǎng)簽率剛超3成。此番普陀多個(gè)改善項(xiàng)目入市，大華峯薈能否在高層項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)逆襲還未可知。
天元府的過(guò)往成績(jī)要好上不少。該項(xiàng)目是2021年首輪集中供地時(shí)京東、卓越聯(lián)合體以99.1億元底價(jià)摘下的大型綜合體，彼時(shí)拿地樓面價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)9.6萬(wàn)元/平方米。今年9月其一期推出了372套房源，受限價(jià)影響熱度較高，且一度傳出售樓處有篩選客戶的情況，最終認(rèn)購(gòu)589組，認(rèn)購(gòu)率158%，未觸發(fā)積分制，目前網(wǎng)簽率98%。二期單價(jià)與一期相同，為9.6萬(wàn)元/平方米，此次推出104-203平方米的高層，共200套。
此番普陀上千套改善房源放出，在更加考驗(yàn)樓盤產(chǎn)品力的同時(shí)，也有望掀起一波普陀專場(chǎng)搶購(gòu)潮。
記者關(guān)注到，第七批新房中市場(chǎng)熟悉的紅盤不少，如上海星河灣、顓橋·紫薇花園、虹橋公館3期、蟠龍府、金地·虹橋峯匯、森蘭壹公館、陽(yáng)明花園等；密集“趕場(chǎng)”加推的項(xiàng)目亦不少，如第六批中還在認(rèn)購(gòu)期的建發(fā)華發(fā)古美華庭、剛剛結(jié)束認(rèn)購(gòu)的靜安天悅、9月開(kāi)盤的浦發(fā)虹灣、9月開(kāi)盤的復(fù)地·星愉灣、7月開(kāi)盤的中建·玖里書香等。
此外，招商蛇口成為了第七批新房中的供應(yīng)大戶，年底推盤力度較大。
經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，本次其推出了招商蘇河璽、象嶼招商·公園1872、璀璨湖畔、象嶼招商蟠龍府一期/二期、招商虹橋璀璨時(shí)代、虹橋公館共7個(gè)項(xiàng)目，其中多盤為聯(lián)合開(kāi)發(fā)。另?yè)?jù)克而瑞上海數(shù)據(jù)，今年前10月，招商蛇口以239.2億元的權(quán)益銷售額位列上海房企第3位，與排名第一的仁恒置地相差23.24億元、排名第二的融創(chuàng)中國(guó)相差約6億元。
