笑到最后，才笑得最燦爛。
樓市進入抄底階段？
(資料圖片僅供參考)
今年樓市的“金九銀十”是歷年來最慘的。開發商們也并非躺平了，該搞的優惠一個沒落下。
中海地產搞了一場9.9購房節，全國范圍聯動，主要內容與往年相似，涉及相關購房福利，優惠房源，家電贈禮等。
招商蛇口在其官方線上售樓處“招商好房”小程序推出優惠折扣。
惠州開發商送首付送家私送車位。
昆明樓市部分樓盤項目推出特價活動，原價最高賣到17000元/平方米的洋房，狂降到10000元/平。
株洲的一些房地產企業，如金碧置業、融盛地產、博瑞地產等企業在房產銷售時大幅降價，價格明顯低于正常的市場價......
盡管如此，市場該躺的還是躺。
沒辦法，中國人民銀行和銀保監局聯合發布16條穩定房地產金融措施。
各大媒體瞬間利空變為利好：“史詩級救市”、“重大利好”、“遠超預期”等說法不絕于耳。
其實如果你在樓市浸淫了十幾年，見慣了跌宕起伏，一夜暴漲的戲碼，絲毫不會覺得奇怪。
先不要著急說什么“史詩級”，現在只是開胃菜而已，一旦樓市實質性回暖，媒體會鋪天蓋地報道房價上漲。
畢竟樓市短期還是看政策的。
其實在樓市還沒躁動起來的這會兒，各路資金、各路人馬已經率先動了起來。最近很多媒體都在報道外資來中國抄底樓市的消息。
中指研究院報告也顯示，外資正在加速進入中國房地產市場，涉足住房租賃、產業園區、商業地產等不動產資管市場。
想要收購SOHO中國的黑石，就籌集了3600億天量資本來投資中國樓市。
貝萊德、大和房屋、易商紅木等外資，在國內房地產市場加速布局。從抄底北上廣深寫字樓，擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產等項目。
日本、美國、新加坡這些世界級的公司，都開始入場，抄底中國樓市。
所有的市場信息綜合起來，似乎都在傳遞一個信號：
樓市反彈毫無懸念，天亮了，起來買房吧！
王健林歸來，不止“小目標”
相比較外資，我更在意國內的大佬們怎么對待如今的地產市場。
外資釋放出信號可能是在唱多，畢竟你不知道他們手上到底有多少籌碼被套著，一旦反彈他們隨時可能跑的。
國內的頂級富豪的真金白銀的操作可能更有參考價值。
只是我萬萬沒想到，這次樓市抄底居然是萬達起的頭。
沒錯，那個男人——王健林，他回來了。
11月8日,胡潤研究院發布了《2022胡潤百富榜》,王健林以1000億資產排在第32位，風光雖不能與以往做首富時相比，卻是地產界的No.1。
失去的全都拿回來！年近七旬的王健林再度殺回富豪榜！
曾經看萬達笑話的同行，一個個都笑不出來了。
從去年到今年，已經沒有純粹的房地產企業家能進入前十。房地產行業整體的上榜人數占比從20年前的50%下降到10年前的20%，5年前的15%，今年的10%。
曾經叱咤風云的恒大許家印、融創孫宏斌、世貿許榮茂家族，早已跌落百名開外。
這個結局真的出乎所有人意料，因為“債務”問題最先出局的萬達，反而當上了優等生？
真正讓人吃驚的不僅僅是王健林的強勢回歸
——地產同行都在忙著還債的時候，萬達居然在忙著抄底！
今年前8個月，萬達陸續介入了20多個地產項目
1月，萬達低價接手葫蘆島的爛尾項目，并規劃為萬達廣場。
2月，萬達全面接管山西忻州田森匯，改名“忻州萬達廣場”。
3月，接手贛州聚益廣場，揚州華貿購物中心以及新苑旗下多個商業項目。
4月，接管河南建業集團旗下全部商業項目。
5月，拿下北京索拉納藍色港灣，以及藍色港灣5棵松購物中心。
7月，接手合肥爛尾項目萬宏中心。
8月，買下了中融信托所持的部分股權。
9月，萬達又接手5家奧克斯廣場，完成交割后，將更名為萬達廣場。
10月，王健林手握的商業廣場數量增至425家，比一年前多了45家，在管面積達到6000萬平方米。
恍惚間那個“財大氣粗”一個勁買買買的萬達似乎又回來了。
相比之下，當年意氣風發的同行，如今大多深陷債務泥潭，比如富力9月5日富力地產公告稱，出售廣州阜新酒店100%股權，代價為5.5億。
對于出售的原因，富力稱是為了優化資源配置，增加資金儲備及降低負債率。富力還表示預計出售將虧損約653.7萬元。
這次富力所出售的酒店正是當年以6折骨折價從萬達手中買來的那批酒店之一。
當初處境凄慘甩賣“萬達酒店”的人，如今守得云開見月明。
當初意氣風發收購“萬達酒店”的人，如今萬事至終總是空。
三十年河東，三十年河西；在地產界，僅僅三四年的時間，便換了人間？
03
向死而生
倒霉到了頭，日子再怎么過也只會越來越好。經歷了幾年的低谷期，萬達居然奇跡般從谷底爬起來。
萬達2022年前三季度財報顯示，負債率下降至50.6%，比年初又少了1%，可以說是非常健康了。
50%的負債率看上去很高，但跟其他巨頭比起來，還真不算啥。
另外，萬達的總資產達到了5983億元，由此可以算出萬達的總負債不到3000億元。
同時，萬達的利潤水平也很不錯，今年前三季度凈利潤為109.06億元，其中，萬達商管上半年凈利潤為40.5億元，同比大漲517.3%。
萬達還手握325億現金。
負債低，現金充足，利潤可觀，房地產行業沒幾家也沒有比它活得更滋潤的房企了。
那么，王健林這回為什么領跑了同行？
原因無非兩點：
一是氣魄，二是眼光。
之前他有兩句名言廣為傳播：
一個是“先掙一個億的小目標”。
另外一個是“清華北大，不如膽子大”。
回想5年前，王健林登頂亞洲首富，在全球大手筆布局，半年時間買下2家電影公司、80家五星酒店、1300多家電影院……
然而沒過幾個月，萬達就被銀行斷貸，資產縮水，負債6000億，王健林身價一跌再跌！
萬達為了自救，開始“割肉大甩賣”：
13個文旅項目打包賣給融創，77家酒店“打骨折”賣給富力；公司股份大把賣給騰訊、阿里……
這幾年前前后后算下來，4800億價值的酒店和13個文旅項目只賣了670億。一向脾氣溫和的王健林，也在辦公室怒摔杯。
時移世易，風云變幻，也就是這次的“斷臂求生”，給了萬達重頭再來的機會。
如果沒有之前的“甩賣資產”，可能真就一蹶不振了，反而當初接手萬達的資產的，現在一個個都“倒下”了。
在這之后，萬達選擇了一條完全不同于以往的路
——輕資產模式。
在投資建設過程中，萬達不投入資金，只負責選址、設計、建造、招商和管理。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。
萬達既不出錢，也不出地，幫別人建設，建成后負責運營，租金三七分成。
由此，避免了中國房企的死亡循環：
借錢——拿地——回款——再融資——再拿地......
萬達當年一出事，王健林果斷甩賣資產保下基本盤；拿到錢隨即開始轉型，但恒大、融創等同行依舊在高歌猛進，大手筆拿地。
結果行業周期往下走，一連串政策連翻重錘，那些曾經笑話萬達的人都倒下了，王健林最終吃雞，開始大手筆抄底。
也許這也跟他軍人出身的行事風格有關，果斷決絕、雷厲風行。
此情此景，不由得想起李嘉誠的那句話：
不要賺最后一個硬幣。
如今萬達確實從低谷走了出來，甚至前途還稍許有點樂觀，但他們手握大量現金，抄底樓市的做法可行？
從他們接手的這些項目來看，基本上都是圍繞著商業項目，當然這也和他們主業有關，人家本來就是做商產的。抄底樓市的說法，存在偏差。
從1月到10月，萬達買了這么多項目，接手不少爛尾工程，但沒一個住宅項目。
這說明他們心里清楚得很：支持住宅價格長期增長的動力熄火了，房價的肯定要面臨一波價值重估，現在抄底商品房無異于49年加入國民黨。
而他們抄底商業地產的邏輯又十分清晰。
首先，有一部分商業地產的估值在這兩年其實是被錯殺了。
為啥？因為疫情。
疫情直接打擊第三產業，商業地產的估值又和第三產業景氣度高度綁定。從這次的“二十條”還有輿論導向上的變化，走出疫情出現曙光。一旦第三產業景氣度恢復，被錯殺的那部分商業地產也會迎來價值回歸，所以在疫情帶來的“情緒殺”最明顯的時候，就是大資金抄底的最佳底部。
同時在房地產周期里，商業地產會先于住宅。
商業地產牛市的起始點是1997年，住宅牛市的起始點是2003年；所以在周期循環上，商業地產會快于住宅。
今天的不良資產低價買入，捂在手里過個幾年等到周期上行，又會變成優質資產。
危機對于企業、對于個人都是一次難得的機會。
你看股神巴菲特，為啥總是強調在必要的時候握有大量現金？因為一旦機會來了，你手里沒資本，連入場的資格都沒有。
雷軍的那句風口上的豬，實際上害了不少人，讓人們以為機遇是決定成敗的決定性要素。
可是，事實卻告訴我們：
真正引導人們走向成功的，是魄力、是眼光。
