本文來源：時代周報 作者：劉婷
2022年以來，對房地產行業影響最深遠的政策，終于在立冬后落地。
11月11日，央行和銀保監會聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“《通知》”）。《通知》包含16項具體舉措，被稱為“金融16條”。這是央行和銀保監會在房企大規模出險一年多來，首次就房地產融資問題出臺的專門性文件，意義重大、力度空前。
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政策效果立竿見影。
“金融16條”出臺當天，杭州取消“認房又認貸”，二套房首付款比例6成調整為4成，拉開新一線城市調整二套房首付比例的序幕。
據時代周報記者統計，11月11日-20日，深圳、上海等城市共出臺約10條樓市新政，平均一天一條，涉及利率調整、公積金提取和預售金監管等。
資本市場信心重振，地產股掀起久違的漲停潮。
“金融16條”落地10天，同花順房地產開發指數漲幅6.78%，魯商發展（600223.SH）連獲3個漲停板，德信中國（02019.HK）漲幅高達74%。雅居樂（03383.HK）和碧桂園（02007.HK）均在股票拉漲后火速配股，獲得數十億融資資金。
狂歡過后，市場終將回歸理智。
11月19日，一名TOP 5房企營銷人士對時代周報記者表示，“金融16條”出臺后，公司內部群第一時間討論政策內容，還邀請行業專家到線下探討具體影響。公司高層一致認為，現在到年底是沖刺銷售的窗口期，接下來會加大促銷力度，以降價為主。同時，支出性業務仍會減少，停止拿地、凍編和控制開支還會繼續，待明年再考慮重啟事宜。
一名商業銀行高級研究員告訴時代周報記者，業內對“金融16條”持謹慎樂觀態度。
從具體措施來看，《通知》主要是防止房企繼續暴雷和推進保交樓工作，不會帶來樓市快速回暖。《通知》中很多舉措之前已經口頭傳達過，實際效果并未如市場想象中的好。允許展期、新增專項債配套融資和保持資管產品穩定等增量的內容影響幾何，還需看具體如何落地。
冬天已經過去，春天還有多遠？
圖源：圖蟲創意
民企一周融資500億元
情理之外、意料之中，“金融16條”第一口血，輸進房企配股。
11月15日，碧桂園發布公告稱，擬配股14.63億股股份，配售事項所得款項總額約39.21億港元。11月16日，雅居樂發布公告稱，擬以“先舊后新”方式配售2.95億股股份，募資7.83億港元。
上述房企配股時機均選在股價大漲之后。11月1日至14日，碧桂園股價漲幅為222.77%。11月1日至15日，雅居樂股價漲幅為118.79%。
配股利空疊加地產股退潮，碧桂園和雅居樂股價均有所回調。發布配股公告至11月18日，碧桂園股價回調19.94%，雅居樂股價下跌23.31%。
對房企而言，“金融16條”最重要的意義在于支持合理融資需求，從開發貸、建筑企業信貸投放和資管產品融資等多方面提供政策支持。
多名業內人士對時代周報記者表示，“金融16條”再次強調，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，但從實操角度看，國企和優質民企仍更占優勢。
疊加“第二支箭”等政策利好，優質民企率先獲得融資支持。
11月15日，龍湖集團完成200億元儲架式中期票據的注冊。此后一周內，新城、美的職業和福星等企業也紛紛宣布了“第二支箭”的融資計劃，擬申請總規模達到560億元。
“實際上金融機構沒有嚴格區分企業性質，在操作過程中不是非黑即白的。”金融機構從業人士林力（化名）對時代周報記者強調，金融機構更多地是從風控角度進行審批，但國企和優質民企的信用分更高，因此也更受益。此外，有國資背景的房企在出險時能獲得更多地支持，因此在審批上更具優勢，資源向國企傾斜是市場的選擇。
克而瑞研究中心指出，近期獲得融資支持的還是少量優質房企，這些企業原就是今年民營房企發債的主力軍。隨著利好政策的落地，這些優質房企可能將率先得到資金支持穩定發展，而絕大多數民營房企還要等待政策效果的傳導，目前仍然面臨較大的到期壓力。即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認可，因此在面對償債潮時有較大的壓力。
信托人士冷靜看待展期
郭康（化名）是浙系信托資產服務部的總經理。“金融16條”落地后，他第一時間打開對話框，將《通知》原文和專家解讀發給客戶，并與客戶做了電話溝通。
與此前傳達的政策相比，“金融16條”最大的變化之一，是支持融資合理展期。
《通知》指出，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。
一番了解后，郭康透露，信托產品展期的概率極小。一方面，信托與銀行產品不同，信托公司是受托人的角色，無法決定產品能否展期。在業界，信托產品展期相當于逾期，無法跟投資者交代。另外，信托產品個人投資者更多，主要靠主觀意愿推動，政策對其沒有約束作用。
百瑞信托研究發展中心研究員謝運博表示，對于部分存量房地產信托項目，可以在做好風控措施的前提下合理展期。該條政策預計將有助于存量房地產信托的穩健運行。在展期期間，信托公司仍應堅守受托人責任，做好項目存續期的各類管理工作，結合底層資產的實際運行情況采取各類措施，確保項目最終順利完成清算退出。
在實際操作過程中，支持融資合理展期的影響范圍有限，且需要投資人同意。在個人投資者多的金融產品，展期阻力重重。
11月16日，德信中國（02019.HK）計劃對旗下唯一存續美元債“2022年12月到期9.95%優先票據”進行交換要約，已與部分債券持有人進行溝通，展期方案未最終確定。
據時代周報記者獲得的《給德信中國胡老板的一封公開信》、投資人給德信胡老板的第二封信》，部分投資人強烈反對德信中國美元債展期，反對理由之一便是展期將影響市場信心，進而影響企業賣房，導致資金難以回籠。
與展期相比，細則更重要的作用，或許在于征信“豁免”。
11月18日，商業銀行人士謝錦（化名）告訴時代周報記者，支持融資合資展期的關鍵點是貸款展期不用降低風險等級，且不影響征信。
“展期一年不等于不用還錢，很多房企現在也處于不得不展期的情況，不展期就得違約，投資人兩者相權取其輕，相當于硬展期。”謝錦表示，貸款展期1年不降級且不改變征信，能夠避免進一步出發債務交叉違約條款，相當于“拆彈”。
三部門火速開“保函”
當下，阻止購房者買房的最大因素在于交房的不確定性。
天風證券分析稱，房地產銷售企穩主要取決于兩個關鍵因素，房地產項目交付確定性以及房價。當購房者消除對購房產生的爛尾樓等交付難問題的疑慮，以及房價逐漸恢復到企穩回升的趨勢時，商品房帶來的金融屬性重新回歸，可以大幅度提升購房者對于房地產市場的信心。
《通知》分別從支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款和鼓勵金融機構提供配套融資支持等方面，為“保交樓”提供市場保障。
將預售資金的監管主體從銀行轉移至政府，可以最大程度地減少購房者的擔憂。
11月16日，深圳市政府組織起草了《關于暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產轉讓條例〉有關規定的決定(草案)》(簡稱《草案》)，并公開征求意見和建議。《草案》明確，深圳商品房預售資金監管模式正在推進改革，政府將接替商業銀行成為監管主體。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受時代周報記者采訪時指出，強化房管部門對于預售資金和賬戶的管控，是防范預售資金風險的重要舉措。這也說明深圳對于預售資金監管方面的重視。全國其他城市也需要注意此類內容，在預售資金監管方面理順關系，更好地讓預售資金監管和保交樓工作進行結合。
“保交樓”的關鍵，一方面在于確保專項資金閉環使用，不被違規挪用。另一方面，合理盤活預售資金，讓被監管的資金流動起來，也能促進資金正向循環，得到合理使用。
“金融16條”落地3日，三部門迅速開出“保函”。
11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，允許商業銀行按市場化、法治化原則，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。
諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪對時代周報記者表示，該項政策再次傳遞出加大對房地產金融支持力度，也是對做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的進一步補充。該項表述賦予了商業銀行一定的自主決策權，有利于提高對預售資金的監管效率，同時也將有效幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，并通過發揮優質房企的帶頭作用，提升行業信心，加速市場修復。
成交數據止跌回升
對于房企而言，需求端銷售企穩回升才是促使房地產市場回暖的核心，也是提升自我造血能力的核心要素。
“金融16條”落地后，多地紛紛出臺樓市政策，助力房地產市場平穩健康發展。
11月11日，時代周報記者從某國有銀行杭州分行的個貸人員處確認，杭州取消在2017年3月起實行的“認房又認貸”，對曾經有過貸款購房記錄，但已經將貸款結清的用戶，購房貸款比例和利率可按照首套房的貸款標準來實行。同時，二套房購房者的首付款比例也從過往的6成調整到4成。
杭州樓市是新一線城市的風向標，其政策轉向意味著二套房政策的松動。多名房地產營銷人士均認為，成都、東莞、西安等新一線、二線城市，此后將以杭州為樣本，調整二套房信貸政策和對于二套房標準的認定。
政策調整后，杭州樓市出現久違的暖意。11月13日，杭州鏈家嘉綠景苑店經紀人張龍在接受時代周報記者采訪時表示，新政發布后，不少門店的帶看量都有了顯著的增加。“就我個人而言，平時我一星期也就帶看2-3組客戶，但現在我一天就有2-3組帶看量。”
成交方面，杭州市場走出先抑后揚的曲線，觀望情緒驟減。
據杭州市住房保障和房產管理局官方網站系統顯示，11月12日-13日(截至21:00時)，杭州全市新房網簽共計423套，平均每天網簽211.5套；全市二手房網簽共計212套（含住宅、商鋪、寫字樓等），平均每天網簽106套。
而在下半周，市場成交情緒有所回暖。11月15-16日(截至21:00時)，杭州全市新房網簽共計999套，平均每天網簽499套，全市二手房網簽共計302套（含住宅、商鋪、寫字樓等），平均每天網簽151套。
緊跟杭州的腳步，西安也對限購政策進行調整。
11月19日，西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組發布《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》，對限購政策進行了調整，包括放松購買首套二手房的條件、降低人才購房門檻、增加二孩及以上家庭購房套數、縮小限購區域范圍等。
多項利好政策疊加，多地樓市現翹尾行情。
中指研究院數據顯示，上周（11月12日-18日），樓市各線城市成交環比開始起有所上漲，上海、韶關、福州分別領漲各線城市。其中，一線城市成交量整體環比上漲30.4%；二線代表城市成交環比上漲10.6%。
圖源：中指研究院
中指研究院指出，預計隨著樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優化后，或將帶動當地購房需求釋放，市場底或許就在當下。
