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從個(gè)人住房貸款利率和首付比例連續(xù)下調(diào)，到2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款出臺(tái)，再到擴(kuò)大支持民企發(fā)債、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期……以及地方出臺(tái)的各種扶持政策、刺激政策、鼓勵(lì)政策，近一段時(shí)間以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種政策，可謂密集出臺(tái)、爭先恐后，大有重回政策巔峰的感覺。
可以理解，面對(duì)穩(wěn)增長壓力巨大，房地產(chǎn)拖后腿現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)卻持續(xù)低迷，出臺(tái)刺激和鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的政策，是可以理解的，也是需要的。不然，對(duì)穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)是不利的，對(duì)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)安全、健康發(fā)展也是不利的。
但是，“穩(wěn)樓市”也決不是重走房地產(chǎn)依賴的老路，不是用房價(jià)上漲刺激居民購房，而應(yīng)當(dāng)把落腳點(diǎn)放在讓廣大居民放心、安心的角度，理性購房、理智消費(fèi)，能夠讓真正的剛需和改善性住房需求激發(fā)出來。如果“穩(wěn)樓市”的結(jié)果是把炒房和過度投資住房的欲望激活，進(jìn)一步擠壓剛性和改善性住房消費(fèi)，那么，樓市只會(huì)越來越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。
而從目前地方出臺(tái)的“穩(wěn)樓市”政策來看，正在呈現(xiàn)這樣的格局，并有可能埋下很多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因?yàn)椋?strong>相當(dāng)一部分地方仍在通過阻止開發(fā)企業(yè)降價(jià)售房、依靠政策刺激市場(chǎng)需求的方式，顯然是不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際、更不符合廣大居民需要的。政策必須與降價(jià)協(xié)調(diào)同行，用政策鼓勵(lì)居民購房，用降價(jià)激活購房需求。不然，既浪費(fèi)政策、浪費(fèi)資源，還會(huì)讓購房者產(chǎn)生逆反心理。
事實(shí)也是，住房作為商品，需要買賣雙方的共同行為才能構(gòu)成交易。只有買的沒有賣的，形成不了交易。只有賣的沒有買的，同樣形成不了交易。眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，之所以出現(xiàn)持續(xù)低迷現(xiàn)象，就是因?yàn)橹挥匈u的，沒有買的，或者買者很少。政府作為搭建交易平臺(tái)的主體，自然不能成為買賣雙方的一員，不能替代買賣雙方辦事。出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，也一定要站在市場(chǎng)和公平的角度，而不是站在買賣雙方的某一邊。否則，市場(chǎng)的平衡性就會(huì)被打破，穩(wěn)定性就會(huì)越來越差，公平性也難以保證。
很顯然，目前地方政府的屁股，仍然是坐在開發(fā)企業(yè)一邊的，總寄希望于出臺(tái)一些刺激住房消費(fèi)的政策，就能把住房消費(fèi)激活。殊不知，今天的購房者，已經(jīng)不像過去那么感性、那么盲目，而是越來越理性，越來越用腦子購房，而不是用腦袋購房。腦子是用來想問題的，腦袋則更多是用來拍的。拍腦袋的結(jié)果，常常會(huì)錯(cuò)誤連連。腦子想的結(jié)果，則決策更加科學(xué)。
地方指望購房者還像過去一樣，政府出臺(tái)一些政策就會(huì)瘋狂購房，那就錯(cuò)了。只有降價(jià)，才是最佳選擇、最優(yōu)方案。哪怕信貸政策等都很寬松，購房者仍然會(huì)把關(guān)注點(diǎn)放在房價(jià)上。房價(jià)不動(dòng)，市場(chǎng)不活；房價(jià)一降，市場(chǎng)必動(dòng)。否則，所有的政策都會(huì)停留在書面上、文件上、要求上。而提供給開發(fā)企業(yè)的信貸政策等，則會(huì)成為新的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
所以，面對(duì)市場(chǎng)仍然低迷，“穩(wěn)樓市”的落腳點(diǎn)需要更加精準(zhǔn)和有力，而不要再想當(dāng)然。即便把房地產(chǎn)當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)看待，從而為給開發(fā)企業(yè)等提供信貸資金支持尋找比較充足的依據(jù)，也無法打開市場(chǎng)之鎖，無法讓廣大居民釋放購房欲望。既然政策上已經(jīng)給開發(fā)企業(yè)開了口子，那地方為什么不能給開發(fā)企業(yè)在降價(jià)問題上開口子，把房價(jià)的決定權(quán)交給開發(fā)企業(yè)，而不是控制在地方政府手中呢？政府是包辦不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的，也是無法阻止房價(jià)下跌的。死杠房價(jià)的結(jié)果，就是積聚風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)，地方政府必須有高度共識(shí)，必須放權(quán)給開發(fā)企業(yè)。否則，地方真的背不動(dòng)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的后果。在目前的情況下，無論是管理層出臺(tái)的相關(guān)政策，特別是金融支持政策，以及地方出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策，都是外因，開發(fā)企業(yè)如何調(diào)整房價(jià)，如何適應(yīng)購房者需要，才是內(nèi)因。外因只能通過內(nèi)因才能發(fā)揮作用，才能產(chǎn)生效果。這既是哲學(xué)原理，也是市場(chǎng)邏輯，更是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
