“寶能系”的還債路并不順利。
1月10日-13日，深圳南山寶能城花園（下稱“寶能城”）最后一批法拍房在阿里拍賣開啟競拍，共計47套房源，其中30套于1月10日-11日期間競拍，其余17套于1月12日-13日期間競拍。截至1月11日，率先開拍的30套房源已盡數流拍，無一成交，其中2套還曾有競買人報名，但并未出價。
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這對已經解決了天價稅費、拍賣過176套千萬級法拍房的寶能城而言，無疑是競拍結果最差的一次。作為南山西麗片區三大豪宅之一，曾創下15萬成交單價記錄的寶能城因“寶能系”危機爆發，以不到10萬元的單價流落至法拍市場，憑借著價格倒掛、“一手現房”以及超高得房率等優勢曾順利拍出過98套標的。
此次的“滑鐵盧”，在從事法拍工作的章鎮（化名）看來，主要是由于標的物電梯、水電等配套不夠完善，影響了競買人的參拍意愿。
對于此前市場爭議較多的天價稅費問題，章鎮告訴《國際金融報》記者，實際繳納的稅費比預期的還要少，且當前退稅流程處理速度快，有競買人在不到一個月的時間就完成了退稅。
悉數流拍
近期拍賣的47套標的是寶能城東區三期工程B1、B2座的部分房源，分為A戶型和C戶型兩種，其中A戶型面積在197-200平方米間，共17套，起拍價從1847萬-1943萬元不等；C戶型面積段在131-135平方米間，起拍價從1222萬-1285萬元不等，共30套。
房源起拍總價均為評估價的85折，單價在9.3萬-10.2萬元間，多數標的物單價低于市場指導價9.85萬元/平方米，與樓市成交高峰時期創下的15萬元/平方米成交單價更有5萬左右的倒掛。
據了解，這批標的屬于一手法拍房，不用進行清場即可交房辦理房產證，但競拍人需擁有深圳市購房資格。目前房屋均無人居住使用，為空置狀態，房屋現狀為毛坯。
1月11日10時，其中的30套房源已結束拍賣，悉數流拍。其中B座1單元9C房獲2人報名，B座2單元10C房獲1人報名，但三者均未出價，其余28套房源則是無人報名。此外，將于1月12日開拍的其余17套標的截至發稿亦無人報名。
在此之前，寶能城已于2022年9月拍賣過56套房源、12月拍賣過120套房源，最終順利拍出98套千萬標的，此次30套房集體流拍頗令市場意外。
2022年6月，阿里拍賣上架了寶能城15套房源，原計劃于6月30日及7月26日開拍，但又因“涉案房產需向稅務主管機關咨詢相關稅費”原因而被撤回；隨后8月再度上架56套房源，于9月20日至22日分批開拍，單價均為指導價9.85萬元/平方米，最終以50套拍出、6套流拍的成績告終，總成交金額約7.6億元。
12月，阿里法拍又分四場拍賣寶能城的120套房源，每場拍30套，彼時出讓價格便不再以指導價為起拍單價，而是以評估價的85折為起拍價，多數低樓層房源單價低于指導價，最終這四場分別成交了22套、14套、3套、9套，合計拍出48套，競買人的參與度與競拍意愿均有一定下滑。
“電梯、水電等配套不夠完善的問題最近被放大了，競買人有顧慮也是很正常的，但這些問題都可以解決，只是時間長短而已。”章鎮告訴記者，他手中的客戶也很擔心配套問題，有位曾前往看房不下5次，最終還是決定出手拍下。
常規而言，法拍房流拍后再行拍賣時可以酌情降價，但不得低于前次保留價的8折。章鎮直言正常來說是這樣，但寶能城是一個特殊的標的物，但不得低于前次保留價的8折，法院是有權不打折二拍的。
還債路漫漫
在此之前，天價稅費曾是困擾著有意拍下寶能法拍房競買人的最大難題。
早在2022年6月，阿里拍賣第一次上架了寶能城房源時規定，拍賣成交后，與本次過戶相關的雙方需繳納的一切稅、費（包括但不限于所得稅、土地增值稅、契稅等）、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。彼時有人測算，這部分金額將在500萬-1000萬元間，將極大地拉高拍下的成本。
這批房源被撤回后，9月開拍的標的公告中便已寫明，買受人在墊付原產權人承擔的相關稅、費后，可憑稅務機關開據的憑據原件、墊付人收款賬戶確認書、墊付人銀行卡復印件在10個工作日內向執行法院申請退款。換言之，買受人實際只需承擔契稅部分，個稅和土地增值稅則由法院退回。
據章鎮測算，寶能城A戶型總稅費約812萬元，B戶型總稅費約636萬元，C戶型總稅費約544萬元，這部分都需要買家先進行墊付，后期會進行退稅。若以C戶型為例，首套房的競買人實際繳納稅費約20萬元，二套房約40萬元，“即便是算上之前墊付資金的成本，也是劃算的”。
“我曾有客戶在2022年12月14日繳納了稅費，今年1月6日完成了退稅，流程很快。”章鎮如此說道。
天價稅費得到解決后，尚不完善的電梯、水電問題也是“寶能系”爆雷留下的“后遺癥”之一。2021年初，寶能開始陷入流動性危機，面臨理財產品逾期兌、債務違約等問題，寶能城也一度陷入停工風波。
而此番累計拍賣的223套法拍房的權利人為寶能城有限公司，系寶能集團抵押給平安銀行的484套寶能城花園的住宅、公寓、酒店中的一部分。
根據執行裁定書，在與平安銀行深圳分行的借款合同糾紛一案中，“寶能系”掌舵人姚振華、寶能地產股份有限公司、寶能城有限公司、寶能控股（中國）有限公司以及深圳六金投資有限公司沒有履行生效法律文書確定的內容，故平安銀行深圳分行申請強制執行。這批法拍房最終的拍得款項也將用于償還寶能集團的貸款。
大批法拍房的流拍無疑為寶能的還債路蒙上了一層陰影。
