本文來源：時代周報 作者：忻奇琪
“風再大，駱駝總是專注前路；道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方。” 2023年4月3日，新城控股（601155.SH）董事長王曉松在業績投資者會上如是說道。
經過大浪淘沙般的行業洗禮后，上市房企陸續交出了過去這一年的答卷，而在這其中能夠保持增長勢頭的房企更是少之又少，在這其中，新城控股成為了為數不多現金流安全且能實現盈利的民營房企之一。
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跨過2022年，在商業第二增長曲線的持續發力，也為新城控股輕裝上陣打下了結實的基礎。王曉松在業績會上表示，2023年是新城大資管落地的元年，在行業邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續堅持“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式。
商業運營收入首超百億
年報數據顯示，2022年，新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。截至報告期末，公司總資產達4579.07億元。此外，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米（含合聯營項目）；公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米（含合聯營項目）。
值得注意的是，隨著地產開發大潮的緩緩落幕，存量物業的運營和管理在未來的地產市場將愈發重要。而在商業運營方面，新城控股毫無疑問走在了行業的前列。
在“住宅+商業”雙輪驅動戰略下，商業對新城控股收益的貢獻、商管業務占比持續提升。2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。
不僅如此，其中物業出租及管理業務毛利率達到72.6%。毛利達到66.96億元，占總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%，進一步創下新高。這一數據維持高位不僅有助于新城控股抵御行業整體毛利率下行風險，也印證了新城控股不斷提升的商業運營實力。
截至今年3月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座，進駐全國141個城市。
據管理層進一步透露，2023年新城控股計劃新開業項目20座，商業收入目標同比+10%至110億，繼續維持擴張節奏，商業運營業務欣欣向榮。
此外，隨著近日《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》的發布，商業地產REITs未來開閘有望，將有利于企業打通“投融管退”的全鏈條，優化資本結構，并將回收資金投資于新項目和已有項目的升級改造、改善運營水平。
這是首次將REITs項目申報涵蓋商業地產領域，對于商業地產公司而言意義重大。而新城作為雙輪驅動代表性公司，若政策落地，其目前在商業地產運營的優勢將進一步被放大，從而讓新城控股在為未來的競爭中搶得先機。
恪守財務基本面安全
從整體的資產負債表來看，新城控股繼續壓降有息負債，債務結構進一步優化。截至2022年底，公司有息負債為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低，整體的財務情況更加穩健。
流動性方面，新城控股在手現金充裕，在手現金余額為314.63億元，經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。
融資方面，隨著貨幣政策轉向寬松，疊加“金融十六條”等政策的出臺，民企融資環境出現邊際改善。在監管當局的支持下，新城控股在融資端不斷突破。
作為中債信用增進全額擔保民營房企發債的首批試點房企之一，2022年新城控股成功發行三期合計40億元中期票據，其中當年9月發行的10億元中票，票面利率只有3.28%，處于近年來發債最低利率。
2022年6月，新城控股境外子公司新城環球還發行了1億美元的優先票據，這也是國內房企彼時成功發行的首筆無增信措施的美元債。2022年12月，新城控股還獲批了150億元的中票注冊額度。
進入2023年，“三支箭”等多項穩地產政策出臺后，新城控股作為示范房企，在融資端也有了更多嘗試。
2023年3月，新城控股發布了《2023 年度向特定對象發行 A 股股票預案》，根據計劃，新城控股將向不超過35名特定投資者發行不超過6.77億股股票，占發行前總股本的30%，計劃募集資金不超過80億元，將用于六個在建項目以及補充流動資金。
王曉松在投資者會上表示，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到第三支箭的股權融資，“三支箭”新城控股都被射中。這并不是憑空而來的幸運，而是新城控股長期以來恪守底線，以扎實的財務基本盤抵御風險的堅持。
面對行業的新發展環境，王曉松表示，在戰略方向不變的情況下，新城控股的經營方式、模式已完全發生改變：在開發端，新城控股現在把自己定位為“手藝人”“服務者”，而在商業層面，要從空間運營轉變為用戶運營，把招商思維轉變為經營思維。
相信伴隨著新城控股“住宅+商業”雙輪驅動的戰略不斷深化，穩健的財務基本盤及不斷擴張的融資渠道，都將為新城控股未來發展帶來先發優勢，幫助其在復雜多變的行業競爭中“輕裝上陣，砥礪前行。”
