中新經緯8月19日電 (薛宇飛)18日下午，越秀地產股份有限公司(下稱越秀地產)發布2022年中期業績公告。今年上半年，越秀地產的銷售額實現正向增長，營收則繼續保持兩位數高速增長。而面對行業利潤水平整體下行的趨勢，公司的毛利率出現下調。
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越秀地產未來會如何參與市場的收并購，成為外界關注的話題。在當天舉行的業績發布會上，越秀地產管理層先是否認了曾參與恒大香港項目的并購，但同時表示，如果房企出售的項目符合公司布局，也會積極爭取。
營收增幅近30% 毛利率下滑
國家統計局數據顯示，2022年1-6月，全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%、28.9%。這種市場環境下，房企業績承壓，據中指研究院數據，上半年TOP100房企銷售額均值356.4億元人民幣，同比下降48.6%。
越秀地產雖然也受到市場下行的影響，但相比于出險房企，表現已屬不錯。2022年中期業績公告顯示，上半年越秀地產實現合同銷售額489.1億元，同比增長3.2%。按照中指研究院的排名，這一銷售規模已經排在中國房企的第18位。
上半年的銷售額中，大灣區和其中的大本營廣州，仍是越秀地產的重倉區。數據顯示，上半年大灣區合同銷售金額317.5億元，其中，廣州合同銷售金額293.4億元，占公司合同銷售金額的60%。
銷售額的大幅增加，正在為越秀地產營收規模的擴大奠定基礎，2022年上半年，公司實現營業收入約312.9億元，同比上升29.1%，延續了2021年的增長勢頭。
不過，其多項利潤指標有所走低。由于營收大漲、毛利額僅同比增長了2.5%，導致越秀地產的毛利率從2021年的26.8%，降至2022年上半年的21.2%，下降了5.6個百分點，降幅明顯。另外，上半年公司凈利潤約為25.83億元，同比下降4.34%；核心凈利潤約為21.3億元，同比上升1.4%；權益持有人應占盈利17.1億元，同比下降25.8%。
在18日下午舉行的業績發布會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠說：“上半年的毛利率雖然較2021年同期下降了5.6個百分點，但較2021全年只下降了0.6個百分點。我過去幾次強調，20%-25%的毛利率是一個合理目標，符合行業發展態勢。接下來，我們會立足選好項目、做好產品、控制好成本，并能讓公司的盈利能力保持在穩定、合理的水平。”
越秀地產資本經營部總經理姜永進稱，權益持有人應占盈利大幅走低，主要是因為人民幣匯率波動產生的凈匯兌損失及投資物業評估凈跌值所致。若不計進匯兌損失和投資物業評估凈跌值的話，核心凈利潤同比上升1.4%。
保持“綠檔” 購置土地消耗手持現金
在房地產行業融資不暢、債務壓力陡增的情況下，保證公司運營安全，變得更為重要。
2022年中期業績公告顯示，截至上半年，越秀地產剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為69.4%、59.7%和1.45倍，實現了“三道紅線”零踩線，全部指標維持“綠檔”達標。
同時，融資成本逆勢下調。2022年上半年，公司于境內成功發行公司債61.5億元，“3+2年期”票面利率介于2.84%至2.90%，“5+2年期”票面利率介于3.35%至3.38%；平均借貸成本同比下降34個基點，降至4.11%；繼續保持穆迪和惠譽投資級信用評級，展望“穩定”。
要注意的是，一些債務指標也有抬升之勢。數據顯示，今年上半年，越秀地產總借貸額約845.7億元，同比上升12.0%；資本負債率43.8%，同比上升6.8個百分點；凈借貸比率59.7%，同比上升12.6個百分點。此外，現金和現金等價物以及監控戶存款390.5億元，較2021年上半年末的405億元小幅減少3.6%。單看“現金和現金等價物”的話，今年上半年末約為260.68億元，較2021年上半年末的327.66億元，減少了66.99億元。
對于這些指標的變化，姜永進認為，仍保持在合理水平。他稱，總借貸額的上升，與公司開發規模的擴大保持了一致，凈借貸比率則仍控制在70%以下；現金規模的減少，與參與土拍、拿地較多有關。
在長短債結構上，越秀地產的短期債務占比進一步減少。數據顯示，一年內到期的債務占比由年初的39%，下降到上半年末的32%，減少了7個百分點；兩年內到期的債務占比由年初的13%，下降到上半年末的11%；三至五年、五年以上到期債務占比分別為52%、5%。
否認參與恒大項目并購 銷售目標不變
今年上半年，越秀地產在廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長沙共7個城市新增16幅土地，總建筑面積約為346萬平方米。對比2021年上半年，越秀放緩了拿地步伐，去年同期其新增了23幅、約500萬平方米的總建筑面積土地。截至2022年6月30日，公司在全國布局了30個城市，總土地儲備約2860萬平方米，其中大灣區土地儲備占總土地儲備約52.9%。
業績發布會上，林昭遠稱，公司持續鞏固“1+4”全國性布局，深耕大灣區、重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西部地區，“城市上，我們會更加聚焦在省會城市、重點城市上。在目前的市場環境下，選好城市、選好項目非常重要，這也是過去我們驗證過的，也是正確的。”
TOD模式(以公共交通為導向的開發)一直是越秀地產的特色，今年上半年，其獲取了廣州海珠琶洲南TOD及杭州勾莊TOD項目，新增TOD項目土地儲備80萬平方米。截至上半年，公司共擁有8個TOD項目，總土地儲備達到359萬平方米，約占公司總土地儲備的12.6%。
對于TOD項目前景，林昭遠認為，隨著軌道交通的發展，各大城市都愈發注重在地鐵修建物業的方式，相信公司在這方面會有獨特優勢，也會將TOD項目作為非常重要的產品進行打造。
越秀地產會如何收并購出險房企及其項目，成為業內關注的焦點。此前，就曾傳出越秀地產有意收購恒大在香港的物業項目。業績會上，林昭遠予以否認，表示沒有參與恒大項目的并購活動，不過，公司會密切關注香港的一些項目，如果合適會進行投資。
對于收并購，他表示，如果房企出售的項目符合公司的布局，將積極爭取。目前，除了房企，AMC機構也不斷收購出險房企的資產，林昭遠說：“對于出現債務問題的房企，光靠我們自己(去解決)，還是能力有限，我們也會與一些AMC機構進行合作，聯合去做。”
“在房住不炒的總基調下，政府會支持剛需和改善型住房需求，目前來看，各項政策正在不斷放松，市場會有一個逐步回升的過程。只是，回暖過程會有先后、有分化，核心城市或將提前一些。”林昭遠重申，越秀地產全年1235億元的銷售目標沒有改變，公司管理層也非常有信心達成這一目標。(更多報道線索，請聯系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經緯APP) (中新經緯APP)
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責任編輯：羅琨
