文/樂居財經鄧鑫妮
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“短期波動不改行業長期向好趨勢?！泵鎸π袠I經濟下行摩擦，“穩健派”保利物業（06049.HK）給出自己的觀點。
上半年物管股的估值受到重創，即便有央企做后盾的保利物業也受到波及。不過就保利物業自身的業績來看，依舊實現了穩定增長。
截至2022年6月30日，保利物業營收約64.49億元，同比增加25.2%；毛利13.05億元，同比增長26.5%；凈利潤6.35億元，同比增長25.8%。
業績增長之下，財務數據卻起伏明顯。期內，其現金及現金等價物同比減少26.7%，資產負債率連續三年增長至40.96%，同時與關聯方的非業主增值服務和車位代理業務拉高了貿易應收款、按金及其他應收款。
保利物業在財報中表示：“要深耕核心產業，建立專業化的增值服務能力?！爆F金流入增值服務，提升該業務的投入成本，但是據收入貢獻顯示，其社區增值服務板塊的收入占比回縮，且營收增長率排在三大業務末位。
現金減少三成
觀察保利物業的戰略部署，可以看到一條明顯的牽引繩?；凇按笪飿I”的整體布局，保利物業呈現出區域擴大化、業務多元化的特點。
能夠承載各種業務的增值服務，是保利物業發力的重點方向。不僅下調并購金為增值服務鋪路，還將資金投入資產運營和增值服務，以致期內現金減少超過三成。
財報顯示，截至2022年6月30日，保利物業現金及現金等價物約為52.24億元，較上一年同期減少26.7%，而與2021年年末的76.9億元相比已經減少約32.1%。
保利物業解釋道：“主要由于本集團將資金投入到使用效率更高的資產運營業務及增值服務所致。”管理層也在業績會上表示，公司現金下降是和保利發展開展車位租售有關。
2021年7月，保利物業與保利發展控股簽訂《車位租售業務代理服務框架協議》開展車位代銷業務，同時向后者支付30億元的按金，根據合同約定將于2022年12月收回。
車位租售業務正好包含在社區增值服務當中，投拓增加，增值服務表現如何？
盈利方面，社區增值服務是保利物業毛利率水平最高的業務板塊，上半年也頂住壓力實現正向增長。報告期內，社區增值服務毛利率31.89%，同比增長1.53個百分點。
然而社區增值服務的收入占比和毛利占比卻隱隱下跌。截至上半年，保利物業社區增值服務營收14.02億元，同比增長16.6%，收入占比21.8%，同比下跌1.5個百分點；毛利總額4.47億元，占比與去年同期比較也下降了1.1個百分點。
非業主增值逆勢增長
保利物業的收入增長中規中矩，被問及未來的業績指引時，總經理吳蘭玉重申年初定下的目標，希望未來的營收增速保持在30%，同時利潤不低于20%。
如果將三條業務線單拎出來，上半年只有非業主增值服務的營收增速超過30%達到35.4%，物業管理服務和社區增值服務同比增長率分別為25.8%和16.6%。
物業管理服務是保利物業收入占比最高的業務，達到61%，其次為社區增值服務21.8%，再次為非業主增值服務16.9%，收入占比和增速相互作用下，保利物業營收同比整體增長25.2%。
非業主增值服務常常被稱作地產為物業輸送利益的“暗門”，在房地產開發和交付并不蓬勃的上半年，保利物業的非業主增值服務逆勢增速第一，與其背后發力的地產公司有一定關系。
不過不同于其他物企在該業務上攫取的高毛利率，保利物業非業主增值服務的毛利率約為18.63%，與其他頭部物企對比并不占優勢。
碧桂園服務和雅生活的財報顯示，前者非業主增值服務毛利率27.2%，后者相關的外延增值服務毛利率35.9%。
雖然單一業務的毛利率不高，但是在今年動蕩的市場環境下，保利物業穩住了盈利基本盤，其整體毛利率20.23%，與上一年基本持平。
員工縮減控成本
上半年資本暗流不斷，物企對外收并購的態度謹慎了不少。保利物業在并購話題上一向保持克制，財報顯示上半年并未有重大收并購行為。
董秘尹超也表示，當前由于整個行業受到資金鏈影響，市場上用于并購的資金量明顯下降。直觀的感覺就是買家的購買意愿和賣方出價意愿都明顯回落。
基于上述原因，保利物業將外拓方式指向投標，尤其是市場上釋放出來的公建和城服項目。
截至2022年6月30日，保利物業合同管理項目總面積約7.3億平方米，合同管理項目總數2575個；在管項目總面積約為5.23億平方米，在管項目總數1910個。
期內，公共及其他物業在管面積增長至約2.76億平方米，于在管規模中的比重為約52.7%。
公共服務在管面積增長迅速，但也面臨著收入困境。截至2022年上半年，公共及其他物業管理收入9.35億元，占物業管理總體收入比重約23.6%，遠低于規模占比。
年初的業績會保利物業也回應過相關問題，其表示，雖然公共服務盈利表現較低，但仍會將公共服務項目作為公司戰略發展的重心。
為了提高收入，保利物業嚴格把控成本，報告稱：“我們將圍繞組織人才、項目管理和成本管理持續推進精益管理、提質增效，提升自身規模化發展的核心競爭力，賦能公司高質量發展?！?/p>
與上一年相比，保利物業服務成本上升24.8%，與2021年同期43.76%漲幅相比減少近19個百分點。一年內員工數量減少1275名至42827名員工，期內總員工成本約為23.54億元，漲幅12.76%。
