作者 | 王澤紅
(資料圖)
出品 | 焦點財經
首批三只保租房REITS上市一個月后，有將迎來新成員。
9月22日晚間，華潤置地公告稱，計劃分拆兩個保租房項目以基礎設施REIT結構上市，已向證監會和上交所提交了公募基金注冊及上市的申請材料。
同一日，上交所披露信息顯示，“華潤有巢租賃REIT”處于“已申報”狀態，華夏基金擔任基金管理人，中信證券為專項計劃管理人，這是市場上首單央企租賃住房REITs、第四單保租房REITs。
底層資產主要有兩個，一個是位于上海松江區泗涇鎮的保租房，另一個是松江工業區東部園區的保租房，即泗涇項目和東經濟區項目，均由華潤置地旗下長租公寓業務平臺“華潤有巢”100%持有。
此次分拆上市，預計募集資金11.2億元，華潤置地作為戰略投資者將認購已發行基金份額總數約34%。上市完成后，兩個項目將由公募基金動用募集資金進行收購，最終由基礎設施REIT持有100%權益，不再是華潤置地附屬公司和財務并表項目。
首批三只產品中，華夏北京保障房REIT上市推進節奏最快，從受理到拿到證監會批文僅用7天，紅土深圳安居 REIT受理至通過歷時約 42 天，中金廈門安居REIT用時約45天。
以此推算，“華潤有巢租賃REIT”進程也不會太慢。
首只市場化機構發起保租房REIT
為房企轉型帶來示范效應
雖然同屬保租房REITs范疇，但華潤置地當下的分拆計劃具備獨特的意義。
“與首批三只產品相比，此次主要有兩點不同：一是首個從市場化機構發起的保障性租賃住房REIT；二是從開發體系中剝離出長租房，對房地產企業轉型提供好示范。” 高和資本執行合伙人、中國證券投資基金業協會資產證券化業務委員會專家顧問周以升告訴焦點財經。
自去年6月首批產品發行上市以來，公募REITs快速擴容，截至9月22日，已成功上市的產品已經達到17只。從收益來看，17只上市REITs平均漲超18%，其中紅土巖田港REIT上市一年多漲超47%。
公募REITs產品已成為資本市場中重要的投資品種，此前首批三只保租房REITs產品網下詢價階段，皆獲機構投資者超百倍認購，紅土深圳安居REIT更是達到133倍認購；8月16日發售首日，均提前結束募集一日售罄；8月31日上市首日，全部觸及30%漲停限制。
保租房REITs受追捧程度，可見一斑。當時，周以升認為，首批保租房REITs掀起機構投資者“瘋搶”的背后原因有三點：一是資產收益穩定；二是優質資產荒；三是與利率下行趨勢有關。
時隔一月，公募REITs陣營仍在快速擴容，將“華潤有巢租賃REIT”囊括在內，全市場公募REITs上市產品有望達到24只。其中，國泰君安兩只產品東久REIT、臨港REIT已于9月22日發布認購總金額，也呈瘋搶狀態；而華夏合肥高新REIT于9月10日網下詢價認購倍數達157倍，刷新紅土深圳安居REIT 133倍的認購記錄。
無論是公募REITs整體，還是細化到保租房REITs，在優質資產荒背景下，成為投資者的熱捧所在，正如兩年前的物管上市潮一樣，成為房企打開融資渠道的一條絕佳路徑。
華潤置地明確指出，分拆無論是對集團還是基礎設施REIT均有利，主要體現在三個方面：
第一，提供另一種以股權為基礎的融資方式，融資方式及平臺更為多元化，并減少對傳統債務融資方式的依賴；同時，還能夠盤活其基礎設施資產，避免投資恢復期較長及資產周轉率較低的不利影響；
第二，能受惠于基礎設施REIT的業務前景及業績，透過作為基金份額持有人以分派方式收取穩定回報；
第三，分拆上市能夠集團及基礎設施REIT各自的營運及未來擴展提供獨立的集資平臺。尤其是上市完成后，基礎設施REIT將擁有一個獨立上市平臺，可直接進入中國資本市場，并增強其探索新融資及集資渠道以發展其業務的可能性。
當下，房地產行業正處下行、低迷階段，融資能力嚴重受限，華潤置地分拆保租房項目以基礎設施REIT結構上市，為房企提供了一條轉型示范路徑，也是一條輕資產退出路徑。
長租系房企“乘車”難
底層資產優質程度是關鍵
就目前而言，絕大多數頭部房企均布局有長租業務，運營規?？壳暗氖侨f科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區、招商伊敦公寓、地產城方、佳兆業佳寓、合景泰富的合景公寓、金地草莓社區等。
半年報數據顯示，萬科泊寓和龍湖冠寓開業規模更是均超10萬間，占據長租賽道第一、第二把交椅，甩開第三名魔方公寓將近3萬間的差距。
但無論是長租系房企，還是非房企系長租運營商，想要搭乘保租房REITs這趟車，需要完成兩部走，首先要將旗下長租公寓項目納入保租房，簡稱“納?！保黄浯尾攀欠植鹕鲜小?/p>
自40城加速建設保租房以來，存量長租房尤其是整棟長租公寓和租賃社區“納?！币褜乙姴货r。機構數據顯示，截至2022年二季度末，全國已開業房間規模中約有6.9%納入當地保障性租賃住房，規模合計為62019套（間）。
“納保”企業除國央企之外，民營企業身影也不少，包括萬科泊寓、旭輝瓴寓、龍湖冠寓等房企系長租公寓品牌，以及安歆、柚米寓等非房企系長租運營商。而且，這個名單還在繼續拉長，無論是企業數量，還是項目規模。
典型如萬科泊寓，萬科高管9月7日對外表示，截至7月31日，泊寓在北京、深州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等8個城市，正式納保50個項目、4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。
但想要分拆保租房以基礎設施REIT上市，并不容易。“對房企來講，核心是通過自身的投資和運營能力打造出合格的基礎資產。”周以升指出，主要有兩個難點，一個是合格的滿足收益率要求的資產，另一個是稅收籌劃。
從首批三只保租房REITs來看，底層資產均為優中選優的保障房資產，租金單價水平高，出租率較為穩定，如中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT，底層資產項目平均出租率均達99.29%，租客需求旺盛。
再如華潤置地此次分拆的上海泗涇項目和東部經開區項目，運營時間均已超過1年，截至3月底出租率分別達96%和92%。
想要乘保租房REITs東風，考驗的是房企長租項目優質程度和運營能力。
