文/樂居財(cái)經(jīng)許淑敏
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這幾天，康橋集團(tuán)的總部，聚集了不少人，前來(lái)圍堵。
現(xiàn)場(chǎng)一位大姐，自稱一直守在大樓，吃住都在里面。康橋理財(cái)產(chǎn)品逾期未兌付，負(fù)責(zé)人不接電話、不回短信，她無(wú)奈只能出此下策，希望問題能得到解決。但現(xiàn)場(chǎng)的工作人員，已幾乎不見蹤影。
說(shuō)來(lái)真讓人唏噓。曾經(jīng)的康橋地產(chǎn)，常年占據(jù)鄭州樓市銷售榜單首位，甚至以后生之勢(shì)追上建業(yè)、正商、鑫苑等河南房企，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。
但它終究熬不過地產(chǎn)寒冬。這一年多以來(lái)，康橋地產(chǎn)出圈的方式，不乏強(qiáng)制交付、爛尾、拖欠工程款、辱罵威脅業(yè)主等形式，甚至以河南暴雨災(zāi)難營(yíng)銷沖上熱搜。
住在鄭州的人，對(duì)于康橋地產(chǎn)的維權(quán)信息已然見怪不怪。從投訴項(xiàng)目停工、延期交付，再到勞資、民間借貸、買賣合同等各種糾紛不斷出現(xiàn)，沒想到，這回又多了理財(cái)暴雷。
康橋掌舵者宋革委，為公司經(jīng)營(yíng)可謂是殫精竭慮。多年來(lái)，他在公司股權(quán)上疊屋架構(gòu)，試圖為主體平臺(tái)增設(shè)幾道保險(xiǎn)，但最終還是難抵限高、被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)傳遞。
目前，宋革委有18項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)信息，其中9此被列為被執(zhí)行人。而康橋執(zhí)行總裁朱榮梅，則時(shí)隔三個(gè)月，于12月初再次被限高，住行受限。
他積攢多年的信譽(yù)，崩塌只在一夕之間。康橋地產(chǎn)只能盡力尋找自救的辦法，找來(lái)信達(dá)馳援、百瑞信托托底項(xiàng)目等等，但外部力量具備不確定性，能否落地支持康橋地產(chǎn)走出困境，依然未知。
行業(yè)已然在回暖，不少人認(rèn)為已迎來(lái)了黎明，但康橋卻在黎明前夕正式暴雷。
資金難題
此次的理財(cái)暴雷事件，算是徹底把康橋地產(chǎn)的問題擺上了臺(tái)面。該理財(cái)產(chǎn)品為“天益磐石穩(wěn)贏·康橋直接融資工具產(chǎn)品”，是今年6月開始發(fā)行，以地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保、年化11.3%。
康橋地產(chǎn)之前與投資人溝通分三期兌付，但至今一筆未兌付。消耗著多年積累的口碑，將理財(cái)產(chǎn)品推給自家項(xiàng)目業(yè)主，最終卻讓業(yè)主拿不回錢。
如若不是囊中羞澀，康橋地產(chǎn)不至于做到這一地步。由于公司未上市，無(wú)法查看債務(wù)情況，網(wǎng)上有網(wǎng)友評(píng)論稱，康橋地產(chǎn)目前債務(wù)纏身，欠債700億無(wú)力支付，未知真假。
但明顯，康橋地產(chǎn)十分缺錢。其主體平臺(tái)鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“鄭州康橋”）從2019年開始，就不斷新增股權(quán)出質(zhì)信息，資金緊張已經(jīng)顯現(xiàn)。截止目前，其通過出質(zhì)惠州市東和依、無(wú)錫新康橋、鄭州康河等多家公司股權(quán)，至少獲得融資2.7億元。
此外，康橋商務(wù)信息咨詢公司、康橋地產(chǎn)集團(tuán)公司今年也進(jìn)行了出質(zhì)股權(quán)融資操作。
康橋這兩年都在四處籌錢，去年也順勢(shì)拆分旗下物業(yè)公司康橋悅生活于港股上市，發(fā)行價(jià)為3.68港元，發(fā)行1.75億股，募資總額為6.44億港元。
但由于規(guī)模較小、歸母凈利潤(rùn)增速放緩、負(fù)債率高等多種因素影響，康橋悅生活上市首日破發(fā)，收盤價(jià)為3.64港元，市值25.48億港元。如今深受母公司暴雷的影響，其股價(jià)基本在1港元/股徘徊，離仙股不遠(yuǎn)。
物業(yè)公司無(wú)法給康橋地產(chǎn)助力太多，最終還是要靠外部力量馳援。
年初，已有疑似幫助康橋地產(chǎn)化解經(jīng)營(yíng)危機(jī)的一份蓋章文件流傳出來(lái)，其中提到“發(fā)揮國(guó)資平臺(tái)作用……推進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)脫困”，當(dāng)時(shí)有人猜測(cè)國(guó)資或許會(huì)直接進(jìn)場(chǎng)為康橋地產(chǎn)的部分項(xiàng)目“托底”。
真正有了動(dòng)作要到9月份，信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)與康橋地產(chǎn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
本次戰(zhàn)略合作提到信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)擬聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)，共同發(fā)起設(shè)立康橋集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目保交付專項(xiàng)紓困基金，對(duì)康橋集團(tuán)存量地產(chǎn)項(xiàng)目在保交樓方面開展紓困救助，助力康橋集團(tuán)保交樓，也算是走出困境的一大助力。
11月，鄭州康橋又轉(zhuǎn)讓河南宏智利通實(shí)業(yè)有限公司70%股份，百瑞信托有限責(zé)任公司接盤。于股份轉(zhuǎn)讓前，宏智利通由鄭州康橋、百瑞信托分別持股70%、30%，股份轉(zhuǎn)讓后，由百瑞信托持股100%。
信托接盤項(xiàng)目、注入資金，可以讓項(xiàng)目正常推進(jìn)。或許，后續(xù)康橋地產(chǎn)的項(xiàng)目大多會(huì)以這種形式進(jìn)行操作。
值得關(guān)注的是，2019年，鄭州康橋?qū)⑧嵵菹阆ぶ脴I(yè)公司的股權(quán)出質(zhì)予百瑞信托，數(shù)額為3000萬(wàn)元。另外，百瑞信托同樣也是河南康橋云圖房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的股東出資方，持股比例高達(dá)50%。
但外部力量具備不確定性，是否能夠落地支持康橋地產(chǎn)走出困境依然未知。未來(lái)依然布滿荊棘，康橋地產(chǎn)想要熬過難關(guān)，要先找到籌資的路子。
內(nèi)外交困
“500+套首開房源售罄，勁銷11億”，2020年7月，位于鄭州金二環(huán)的康橋玖璽園開盤熱銷，一度成為鄭州最熱盤。這一年，康橋玖璽園以40多億元的銷售額摘得鄭州樓盤銷冠，昔日風(fēng)光仍歷歷在目。
誰(shuí)又能想到，入市不足一年，康橋玖璽園便出現(xiàn)停工情況，業(yè)主多次上訪，與開發(fā)商、監(jiān)管銀行走上談判桌，甚至上演了一場(chǎng)互相推脫的戲碼。
針對(duì)康橋玖璽園44億監(jiān)管資金被挪用一事，鄭州銀行方面稱，銀行作為監(jiān)管單位，對(duì)于開發(fā)商存在監(jiān)管賬戶里的資金，每一筆轉(zhuǎn)賬，都是經(jīng)過房管局批準(zhǔn)的。而鄭州房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“銀行的說(shuō)法與事實(shí)不符”。
這下，康橋玖璽園成了全國(guó)知名的“網(wǎng)紅盤”，只是還沒復(fù)工而已。
不止康橋玖璽園，康橋地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目自2021年以來(lái)，屢屢被曝停工、延期交付。比如鄭州“康橋香溪郡”于2021年3月被爆停工、康橋那云溪二期項(xiàng)目被爆已停工3年，陜西的“康橋悅?cè)貓@”則因?yàn)殚L(zhǎng)期拖欠建筑公司的工程款，已經(jīng)被建筑公司強(qiáng)制停工……
項(xiàng)目該停工的停工，騷操作倒是不少。去年7月，鄭州遭遇千年一遇的特大暴雨，康橋地產(chǎn)竟以“入住高地，讓風(fēng)雨只是風(fēng)景”的標(biāo)語(yǔ)宣傳樓盤，以災(zāi)難作為營(yíng)銷，直接被罵上熱搜。
此外，2021年下半年以來(lái)，康橋地產(chǎn)旗下多家公司頻頻成為被執(zhí)行人、股權(quán)被凍結(jié)等。
早于2021年6月，鄭州博雅置業(yè)有限公司（“康橋香溪郡”項(xiàng)目公司），在有履行能力的情況下，拒不履行生效的法律文書，被法院列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額159萬(wàn)元。
成立兩年多的康橋地產(chǎn)集團(tuán)，已被列為失信被執(zhí)行人1次、因未按時(shí)履行法律義務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行4次、被限制高消費(fèi)2次。而鄭州康橋身上涉及的司法案件180件，成為被執(zhí)行人、被限制高消費(fèi)均高達(dá)10次。
宋革委也有18項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)信息，其中9此被列為被執(zhí)行人。而康橋執(zhí)行總裁朱榮梅，則時(shí)隔三個(gè)月，于12月初再次被限高。
外面被人催討債務(wù)，公司內(nèi)部也極不平靜。
今年年初，久富經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人肖春和離職，曾任康橋集團(tuán)副總裁、長(zhǎng)三角區(qū)域董事長(zhǎng)。而于4月，樂居財(cái)經(jīng)獲悉，朱榮梅不再擔(dān)任康橋地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的法定代表人，并且退出執(zhí)行董事兼總經(jīng)理職務(wù)，康橋地產(chǎn)集團(tuán)的法定代表人從朱榮梅變更為李剛強(qiáng)。
實(shí)際上，康橋地產(chǎn)眼下的窘境，是前幾年急于開辟市場(chǎng)所留下的后遺癥。
2012年-2015年，康橋地產(chǎn)的銷售規(guī)模分別為23億元、30多億、33億、66億元，始終差強(qiáng)人意。時(shí)任執(zhí)行總裁的朱榮梅曾公開表示，公司開始意識(shí)到，如果沒有規(guī)模，未來(lái)可能很難生存，于是提出了高周轉(zhuǎn)、上臺(tái)階的目標(biāo)，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上將規(guī)模做大。
朱榮梅甚至提出，2016年康橋地產(chǎn)的目標(biāo)是100億，力爭(zhēng)沖擊120億，未來(lái)3年內(nèi)則要沖到300億。
于2015年、2016年，康橋地產(chǎn)不斷通過招拍掛拿地，開始與碧桂園等龍頭房企爭(zhēng)地塊，盡管鄭州二環(huán)以內(nèi)的土地價(jià)格高、地塊小，但是當(dāng)時(shí)的朱榮梅認(rèn)為，對(duì)康橋地產(chǎn)而言，保險(xiǎn)系數(shù)尤為重要，必需拼，地王就地王。高價(jià)地的隱患也由此埋下。
確實(shí)規(guī)模上去了，2017年，康橋業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)三連跳，銷售額達(dá)223億元。
另一邊，康橋地產(chǎn)也急著出省外拓，2018年，康橋確定深耕鄭州大本營(yíng)，布局全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略。具體是拓展兩大城市群，三個(gè)核心城市。
一年時(shí)間內(nèi)，西安康橋悅?cè)貓@、武漢第二個(gè)項(xiàng)目康橋林溪灣、惠州康橋知園、廊坊康橋知園、肇慶康橋天階、無(wú)錫康橋府等十幾個(gè)項(xiàng)目集中落地。
據(jù)康橋集團(tuán)官網(wǎng)顯示，截至目前，業(yè)務(wù)聚焦鄭州康橋、河南康橋、江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、湘鄂贛區(qū)域、京津冀區(qū)域、西部區(qū)域等7大城市區(qū)域。累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目277個(gè)、累計(jì)開發(fā)量3000余萬(wàn)方、拓展社區(qū)等5700余萬(wàn)方、服務(wù)業(yè)主57萬(wàn)余戶。
第三方榜單顯示，2021年康橋地產(chǎn)銷售額315.6億，排名第84位。
步子邁得太大，高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)發(fā)展，一旦資金鏈跟不上，牽一發(fā)而動(dòng)全身，整個(gè)集團(tuán)的運(yùn)轉(zhuǎn)則難以為繼。2020年三道紅線開啟，地產(chǎn)融資遇冷，整個(gè)行業(yè)開始進(jìn)入下行周期，康橋地產(chǎn)也未能幸免。
架設(shè)股權(quán)背后
康橋地產(chǎn)算是鄭州房地產(chǎn)的后起之秀，前有胡葆森下海打造的建業(yè)地產(chǎn)開路，后有張敬國(guó)創(chuàng)建的正商夾擊，想要走出新路并不容易。
宋革委雖然低調(diào)、不顯山不露水，但頗有魄力。其畢業(yè)于長(zhǎng)沙中南工業(yè)大學(xué)采礦工程專業(yè)，畢業(yè)后被分配至長(zhǎng)城鋁業(yè)三門峽澠池鋁礦，一路從一個(gè)普通的技術(shù)員升職副礦長(zhǎng)。
1998年，他接手停建八年之久的河南長(zhǎng)城飯店重建工作，三年后，長(zhǎng)城飯店完成了由著名“爛尾樓”到四星級(jí)酒店的蛻變。
這一年，宋革委才29歲。
隨后，他迎來(lái)職業(yè)的跳躍。2000年12月，他調(diào)任鄭州新長(zhǎng)城房地產(chǎn)有限公司任總經(jīng)理。再到2002年，新長(zhǎng)城房地產(chǎn)完成多元化改制，由國(guó)企改為民營(yíng)，并更名為康橋地產(chǎn)。
康橋地產(chǎn)起步之后，注重產(chǎn)品研發(fā)，打造的產(chǎn)品品質(zhì)口碑較佳，口口相傳，在市場(chǎng)上獨(dú)占一地。
十年之后，康橋地產(chǎn)初露鋒芒，開始比肩建業(yè)、正商、鑫苑等前輩。而正是那幾年，康橋地產(chǎn)逐漸整理旗下公司的股權(quán)關(guān)系。
2010年，鄭州康橋正式成立，成為康橋地產(chǎn)的主體公司。康橋集團(tuán)實(shí)際控制人宋革委，獲占鄭州康橋99.9%的受益。其通過5層公司嵌套持股實(shí)現(xiàn)控股，股權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。
宋革委透過河南博遠(yuǎn)全景企業(yè)，100%控股深圳康橋產(chǎn)業(yè)、康橋商務(wù)咨詢，而深圳康橋產(chǎn)業(yè)100%控股深圳君頌實(shí)業(yè)、康橋商務(wù)咨詢100%控股康橋地產(chǎn)集團(tuán)，深圳君頌、康橋地產(chǎn)集團(tuán)各持股北京康橋同道圣合投資咨詢集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“同道圣合”）。
緊接著，同道圣合以100%的股份控股北京中金聯(lián)盛投資，并以100%的股份控股北京康橋天益投資。最后，以上兩家企業(yè)分別以80%和20%的股份，分別持股鄭州康橋。
樂居財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，2020年，鄭州康橋的股權(quán)架構(gòu)被重新進(jìn)行梳理。原本的同道圣合的自然人股東耿軍偉、周巧紅撤離，北京中金的自然人股東高軍也撤離了，而新加入了康橋商務(wù)信息咨詢、康橋地產(chǎn)集團(tuán)等公司。
2020年2月24日，河南博遠(yuǎn)全景企業(yè)新成立了康橋商務(wù)信息咨詢，法定代表人為王永紅，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元。半個(gè)月后，河南博遠(yuǎn)全景企業(yè)成立了康橋地產(chǎn)集團(tuán)，不久后退出，改由康橋商務(wù)信息咨詢100%持股。
可以看到，目前新成立的康橋地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)外投資共有6家公司，其占股比例均為1%左右，具體作用有限。
但咨詢公司占1%的股權(quán)，具備代位訴訟權(quán)，亦稱派生訴訟權(quán)。當(dāng)對(duì)外投資公司的合法權(quán)益受到不法侵害，卻怠于起訴時(shí)，咨詢公司可以自己的名義代表公司提起訴訟的權(quán)利。可以書面要求董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)向法院提起訴訟。
一番整理下來(lái)，康橋地產(chǎn)股權(quán)上的疊屋架構(gòu)，便較為清晰。其中的信息咨詢公司，既有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用，亦有可能成為業(yè)績(jī)輸送的橋梁，為調(diào)節(jié)報(bào)表預(yù)留空間。
此前便有業(yè)內(nèi)分析過，在集團(tuán)內(nèi)部，管理咨詢公司起到了統(tǒng)管眾多項(xiàng)目公司的作用，便于在各個(gè)項(xiàng)目公司之間進(jìn)行報(bào)表調(diào)節(jié)。
通過這類公司，可以將沒有納入的企業(yè)進(jìn)行業(yè)績(jī)輸送。一方面營(yíng)收規(guī)模增加了，公司運(yùn)行會(huì)更穩(wěn)定；另一方面業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上去了，會(huì)有利于公司后續(xù)融資。
后續(xù)是否存在業(yè)績(jī)輸送無(wú)法考究，但可以看到，康橋商務(wù)信息咨詢100%持有的康橋地產(chǎn)集團(tuán)，與主體鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣，不斷新增被執(zhí)行人、實(shí)信被執(zhí)行人、限制高消費(fèi)等記錄，陷入訴訟，某種程度上減輕了主體公司的負(fù)擔(dān)。
善于架設(shè)股權(quán)的宋革委，除了控股鄭州康橋之外，個(gè)人的投資版圖并沒有過多向外延伸。不過，河南博遠(yuǎn)全景企業(yè)監(jiān)事宋書行，則另外投資了河南省秦風(fēng)園林綠化公司、曜琨裝飾工程公司，在園林、裝飾領(lǐng)域布局。
目前，鄭州康橋旗下總共有29家對(duì)外投資公司，其中20家為房地產(chǎn)公司，另有幾家銀行、金融公司。
這些銀行、金融公司的股份，大部分都被宋革委質(zhì)押了。
目前，鄭州康橋旗下多家企業(yè)股權(quán)被凍結(jié)，股權(quán)凍結(jié)數(shù)額高達(dá)23億元，主要以其所持的河南農(nóng)村商業(yè)銀行股權(quán)為主，包括河南滎陽(yáng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、河南長(zhǎng)垣農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等。
