在證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)A股上市房企再融資的第三天，公開(kāi)發(fā)布定增的A股房企又添一員。
2022年12月1日晚間，華夏幸福（600340）（600340.SH）公告稱(chēng)，為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)一步推動(dòng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，華夏幸福擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票。
而關(guān)于募集資金的用途，華夏幸福表示，擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。
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關(guān)于華夏幸福發(fā)布定增的后續(xù)方案，時(shí)代周報(bào)記者詢(xún)問(wèn)華夏幸福方面，其表示，具體發(fā)行金額、數(shù)量、時(shí)間等詳細(xì)信息將在后續(xù)再度刊發(fā)公告。
華夏幸福是繼世茂股份（600823）（600823.SH）、福星股份（000926）（000926.SZ）、大名城（600094）（600094.SH）等房企之后的又一家發(fā)布定增公告的A股上市公司，亦是“第三支箭”發(fā)布后又一典型案例。
“在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，如果公開(kāi)發(fā)行可能很難獲得市場(chǎng)支持，而定向增發(fā)是提升增發(fā)融資成功率的的重要保證。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向時(shí)代周報(bào)記者表示。
柏文喜進(jìn)一步解釋稱(chēng)，雖然定增會(huì)攤薄原有股東權(quán)益，但是定增成功的話，有可能將房企拉出現(xiàn)有困境，從而挽救原有股東。
該公告發(fā)出后第二天開(kāi)盤(pán)，華夏幸福的股價(jià)便迎來(lái)了一波上漲。12月2日開(kāi)盤(pán)，華夏幸福每股報(bào)2.85元，較前一日收盤(pán)價(jià)上漲2.89%。而收盤(pán)時(shí)，股價(jià)雖有回落，但仍較前一日仍上漲2.53%。
仍有不確定性
A股上市房企的這一輪再融資，源于11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)布的“第三支箭”——股權(quán)融資，其也被稱(chēng)為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)史詩(shī)級(jí)利好。時(shí)代周報(bào)記者了解到，地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010年起開(kāi)始收緊。
12年后的2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布，要積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。
這其中，就包括恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資方面。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即為允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)、符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。
就在政策發(fā)布的當(dāng)晚，房企們開(kāi)始將一紙政策公告轉(zhuǎn)化為具體行動(dòng)，于是，轟轟烈烈的再融資開(kāi)始上演，以福星股份、世茂股份為首，多家房企陸續(xù)發(fā)布了定增公告。
而華夏幸福此次發(fā)布定增公告在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)并不意外。柏文喜向時(shí)代周報(bào)記者表示，華夏幸福的債務(wù)重組已經(jīng)獲得重大進(jìn)展，債務(wù)壓力也在很大程度上得到緩解，目前面臨的問(wèn)題主要在于銷(xiāo)售端所帶來(lái)的流動(dòng)性困境，因此獲得一些對(duì)行業(yè)比較了解并看好市場(chǎng)復(fù)蘇與企業(yè)未來(lái)的投資人的支持還是有可能定增成功的。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示，華夏幸福通過(guò)定增方式開(kāi)拓融資渠道，將在一定程度上修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，推動(dòng)存量地產(chǎn)項(xiàng)目出險(xiǎn)、整合，緩解資金鏈壓力，加速企業(yè)脫困。
不過(guò)，華夏幸福亦在公告中表示，截止目前，其籌劃的非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)，尚處于初期籌劃階段。由于非公開(kāi)發(fā)行股票具體方案尚未確定，該事項(xiàng)尚存在不確定性。
投資者是誰(shuí)？
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從11月28日至12月1日，已有9家房企發(fā)布再融資消息。除了建發(fā)國(guó)際（01908.HK）和陸家嘴（600663.SH）發(fā)布配股公告外，剩余的7房企均發(fā)布了定增公告。時(shí)代周報(bào)記者查閱已發(fā)布定增的完整公告后發(fā)現(xiàn)，這7家房企的公告均沒(méi)有披露詳細(xì)信息，投資者名單亦無(wú)公布。
事實(shí)上，自從房企接連發(fā)布定增公告后，業(yè)內(nèi)就有了關(guān)于到底是哪些投資者進(jìn)場(chǎng)的討論。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向時(shí)代周報(bào)記者表示，按照以往行業(yè)情況來(lái)看，這些潛在投資者或包括其產(chǎn)業(yè)鏈上的上下游企業(yè)、供應(yīng)商、施工企業(yè)、優(yōu)質(zhì)房企、相關(guān)國(guó)央企以及資管機(jī)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)投資者。
雖然可能的投資者類(lèi)型較多，但是否有投資者真正入場(chǎng)，是當(dāng)前市場(chǎng)更為關(guān)切的問(wèn)題。
“目前市場(chǎng)最大的問(wèn)題，在于機(jī)構(gòu)投資者或戰(zhàn)略投資者的認(rèn)股情況。作為房企，要取得投資者信任，就要持續(xù)在銷(xiāo)售端和信貸等層面釋放積極態(tài)度，以引導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資者積極入市。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，TOP100房企銷(xiāo)總額為67268.1億元，同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中TOP100房企單月銷(xiāo)售額同比下降34.4%，環(huán)比下降4.9%。而銷(xiāo)售額超千億房企19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。
“投資者主要看市場(chǎng)預(yù)期。”某A股上市公司高管告訴時(shí)代周報(bào)記者，第三支箭發(fā)布的當(dāng)晚，就有不少券商找到他所在的企業(yè)，但該房企目前的定增方案還未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，主要原因就在于投資者意愿不清晰。
而關(guān)于華夏幸福此次發(fā)布定增的投資者，時(shí)代周報(bào)記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們也提出了自己的猜想。
“投資者的類(lèi)型，基本上包括基金公司、專(zhuān)門(mén)從事投資的企業(yè)，公司高管以及部分資金雄厚的個(gè)人。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者表示。
另一A股上市房企融資口相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，亦有可能是河北國(guó)資，“在華夏幸福發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)后，河北國(guó)資一直幫助其進(jìn)行紓困。”
一直在自救
與其他出險(xiǎn)房企不同，華夏幸福的債務(wù)危機(jī)來(lái)得更早一些。
其危機(jī)的根源在于對(duì)環(huán)京區(qū)域的重倉(cāng)。2017年，環(huán)北京地區(qū)的張家口、廊坊等城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，華夏幸福旗下知名項(xiàng)目孔雀城的銷(xiāo)售在此之后開(kāi)始走下坡路，2017年財(cái)報(bào)顯示，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-162.28億元，降幅超過(guò)300%。
2018年-2019年，華夏幸福轉(zhuǎn)讓環(huán)京區(qū)域的多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，用于回籠資金。又恰逢平安攜帶180億元兩次入股華夏幸福，華夏幸福由此轉(zhuǎn)危為安。
然而好景不長(zhǎng)，2021年2月2日，華夏幸福發(fā)布公告稱(chēng)，公司發(fā)生52.55億元債務(wù)逾期，公司可動(dòng)用資金僅為8億。華夏幸福的債務(wù)問(wèn)題終于被擺在了桌面上。
為了化解債務(wù)，2021年9月30日，華夏幸福初步擬定了《債務(wù)重組計(jì)劃》，其計(jì)劃通過(guò)“賣(mài)、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務(wù)，并在河北省政府的指導(dǎo)下與債權(quán)人就重組展開(kāi)溝通。
具體來(lái)說(shuō)，賣(mài)出資產(chǎn)回籠資金約750億元、出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元、優(yōu)先類(lèi)金融債務(wù)展期或清償約352億元、以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償相關(guān)金融債務(wù)、剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，2021年以來(lái)，華夏幸福陸續(xù)出售武漢、南京以及嘉興等地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目；將深圳公司轉(zhuǎn)讓給鵬瑞集團(tuán)，清空旗下城市更新項(xiàng)目；7月，華夏幸福轉(zhuǎn)讓南京的現(xiàn)房項(xiàng)目“上元府”和北京豐臺(tái)科技園項(xiàng)目股權(quán)。
2022年，華夏幸福繼續(xù)加快處理資產(chǎn)。4月，華夏幸福售出旗下廊坊市廣陽(yáng)區(qū)及永清縣的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓款合計(jì)9.18億元；6月，華夏幸福發(fā)布公告稱(chēng)，擬向河北聚仁建設(shè)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下霸州產(chǎn)業(yè)投資公司全部股權(quán)，交易涉及總資金為1.0501億元，交易完成后，華夏幸福預(yù)計(jì)可以獲得550萬(wàn)元收益。7月，有消息稱(chēng)華夏幸福正在推動(dòng)武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目的出售事宜，接盤(pán)方或?yàn)檠肫笕A潤(rùn)置地。
除了債務(wù)重組外，華夏幸福還于2022年7月5日宣布，從今年開(kāi)始至2025年，華夏幸福要全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。
11月9日，華夏幸福公布關(guān)于債務(wù)逾期、債務(wù)重組進(jìn)展等事項(xiàng)的公告。公告顯示，截至2022年10月31日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)596.22億元。已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1262.22億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)113.50億元。
另外，華夏幸福根據(jù)債務(wù)重組相關(guān)工作的推進(jìn)情況，對(duì)已簽署《債務(wù)重組協(xié)議》中適用“兌、抵、接”清償方式的相關(guān)債權(quán)人已啟動(dòng)兩批現(xiàn)金兌付安排，合計(jì)將兌付金額為19.16億元。
