隨著昆明主城新項目越來越少，不少網友也開始將目光投向了次新房，我們也一起來看看，那些年開發商承諾的配套究竟兌現得怎么樣？
本期評測樓盤——南亞星河苑。
【資料圖】
1、緊鄰大型城市商圈，周邊最不缺的就是各種吃吃喝喝；
2、綠化率58%，小區水景挺好；
3、戶型建面約89-220㎡兩室至五室，選擇余地比較多；
4、建成十來年，養護管理做得還不錯。
樓盤基本信息：
開發商：昆明南亞風情房地產開發有限公司；
容積率：4.57；
綠化率：58%；
樓棟數：7棟；
總戶數：741戶；
停車位：1450個；車位比1:2；
物業：云南春城財富物業服務有限公司，物業費2.3元/㎡·月。
南亞星河苑位于滇池路259號，是南亞風情第壹城的一個住宅組團（另外兩個組團為星辰苑和星光苑），項目由諾仕達集團投資開發，2011年10月住宅交付。
南亞風情第壹城是諾仕達轉型地產開發后的第一個項目，也是迄今為止諾仕達最成功的商業樓盤。
作為昆明的首個城中村改造城市綜合體項目，南亞風情第壹城商圈包含了南亞風情·第壹MALL、中央商業廣場、NEW MALL以及酒店、寫字樓和其他臨街商業等業態，其中，南亞風情·第壹MALL是體量最大的組成部分。
在去年，南亞風情第壹MALL進行了一次長達幾個月的升級改造，改造后，地鐵5號線接駁南亞風情·第壹MALL 2號門和NEW MALL 2號門，成為南市區首個成型的TOD項目。
未來，地鐵11號線開通后（如果能等到那天的話），南亞風情·第壹城將成為雙地鐵口交會的核心樞紐站點。
同樣是坐擁大型城市級商圈，南亞風情第壹城的住宅卻好像沒有其他商圈動不動就是2W+那么“值錢”，甚至星辰苑和星光苑兩個組團單看均價都不到16000元/㎡，這么一看還能和“性價比”沾點邊。
當然，我們今天主要看星河苑組團，另外兩個組團可以之后再單開一篇講。
南亞星河苑于2009年首開，開盤均價約7600元/㎡。這個項目的容積率并不算低，總高30層左右，放2009年還是比較少見的，從首開價格來看，也比較符合當時的市場價格。
南亞星河苑為塔樓/板塔結合，2T2、2T3、2T4戶設計，電梯刷卡入戶，相較同期建設的小區，整體居住舒適度會好一些，在次新房中，這個小區的定位也偏剛改、改善。
相較于星光苑和星辰苑，星河苑最明顯的優勢就是58%的綠化率，整體的景觀養護也更好一些，不僅中央水景的水質明顯更清澈，水里還養了錦鯉。
小區的安保做得不錯，門口的保安認真負責，還有電子巡更，加上樓棟的安保系統及電梯刷卡入戶，日常居住還是比較安心的。
南亞星河苑并不大，但還是見縫插針式地安排了一些設施，除了中央水景和亭子，還有兒童娛樂區，順帶說一句，在小區里晨跑健身的業主還挺多，這倒是血拼姐沒想到的。
樓棟外立面養護得不錯，沒有明顯的墻漆剝落。
小區車位充足，從二手房網站的信息來看，車位比達到的1:2，在老小區里簡直不要太香，這也是緊靠大型商圈的好處，停車會比較方便。
從南亞星河苑本身來看，當初應該是按人車分流設計的，但是進了大門之后車輛會在小區內部行駛一段距離，中間沒有明顯人行道和車行道的分隔，這個人車分流就意義不大。
戶型方面，小區掛出的房源以兩室、三室、五室居多，四室產品相對來說比較穩定，掛出的房源較少。
從戶型來看，三室的房源需要好好斟酌一下，有的房源不僅戶型上出現了“手槍戶型”，房間也做不到方正，這就不得不增加走廊面積，無形中造成了不少的空間浪費。
同樣的，先來看看上車門檻較低的小戶型，建面約89㎡。
89㎡戶型兩室兩廳一衛雙陽臺，西南/東南向。空間緊湊，是個比較標準的兩室戶型。
從業主掛出的房源來看，次臥實際上會更大一些，跟主臥面積差不多。
廚房通過生活陽臺二次采光，油煙通風會受到一定的影響；餐廳位置會比較黑，可能白天也需要開燈；兩個臥室的采光還行，總體上看，這個戶型沒有什么大問題。
再來看看中介們都比較推薦的三房，建面約112㎡。
112㎡戶型三室兩廳兩衛雙陽臺，南/東南向，大部分業主都選擇了把花園與客廳相連，整體采光會更好。
主臥南向套房設計，帶飄窗，房間比較大，還能打造一個衣帽間；南向次臥同樣帶了飄窗，采光很不錯，但多了個小過道，注重隱私的業主覺得這樣可以看不到房間內部，但血拼姐覺得這樣存在空間浪費，而且臥室門與廚房門相連，就比較見仁見智吧。
整體來看，南亞星河苑的戶型比血拼姐想象中好很多，通風采光沒有明顯的缺點，盡量選擇方正的戶型，還是可以考慮的。
背靠南亞風情第壹城這個城市商圈，南亞星河苑的周邊配套還是很不錯的。
除了南亞風情第壹城，距離大悅城和萬達廣場2公里左右，距離愛琴海購物中心2.5公里左右，距離南市區的核心商業配套都比較近。
交通方面，毗鄰二環南路，離滇池和市中心都在四公里內，可進可退，滇池路往東行駛5分鐘可到達環城西路＋環城南路，往西兩個路口連接廣福路，都是城市的交通主干道。
但有一點需要注意，小區門口的河景街比較窄，早晚高峰時間非常容易堵車，這條街上還有不少酒吧，這也就意味著晚上可能也會很熱鬧，逢周末或者節假日，晚上也可能會堵車。
公共交通方面，地鐵5號線福海站距離小區約500米，出行很方便。
教育資源方面，小區附近就弱了一些，滇池路上有滇池中學昆明三中分校，沿河景街往前約300米就是金牛幼兒園。根據劃片，業主子女就讀楊家地小學。
生態方面，小區門口是采蓮河，河水比較清淺，沿河散步休閑也還不錯，但是整體環境一般，河對面是正在拆改的楊家地城中村，只能說是聊勝于無吧。
南亞星河苑二手房掛牌價在15000-20000元/㎡，整體均價18500元/㎡左右，戶型方正的房源均價明顯比較貴。
相較之下，相似的地塊條件，南亞風情第壹城的星辰苑和星光苑均價要便宜一些，尤其是星辰苑，均價15700元/㎡左右，在價格上會更有優勢。
新盤方面，距離較近的項目是滇池珺睿，主打大平層產品，該項目曾經停工過一段時間，目前已恢復銷售，均價約23000元/㎡。
總體來說，綜合地段和價格，南亞星河苑有一定的優勢，但是好的戶型和好的價格不可兼得，想要更具性價比，還得有所取舍。
優勢：
1、有南市區大型成熟商圈，一站式吃喝玩樂；
2、作為次新房來說養護得還不錯，戶型選擇余地也比較大；
3、相較于同級別商圈的住宅，價格上有一定性價比。
劣勢：
1、樓下是酒吧街，可能會比較吵；
2、門口的河景街容易堵車，對通勤不夠友好；
3、采蓮河對面的城改項目在推進，未來開發建設的時候可能噪音和灰塵比較大。
下一期評測想看哪個樓盤，你說了算，歡迎給血拼姐留言哦。
