文/樂居財經 曾樹佳 許淑敏
民營地產商現時的處境，總讓人想起電視劇《黎明之前》的情節。
曙光就在眼前，然而越臨近勝利的拐點，越充斥著驚心動魄的曲折，與難以預料的挑戰。
(資料圖)
房地產優化政策，持續踩著節點而來，“金融16條”期限延長、“民營經濟31條”、“認房不認貸”等，正為回暖做著鋪墊。
春風吹拂之下，卻突然傳來消息，碧桂園未支付兩筆美元債票息，進入30天的寬限期。一池春水被吹皺，地產人的心都提到了嗓子眼，直呼示范性民企是最后的“防線”，千萬不能失守。
地產民企們，眼下仍普遍面臨著較大的生存挑戰。
自2021年下半年以來，民營地產商遭遇了多次沖擊，行業的風險，從中小房企一直蔓延到頭部房企、優質民企。期間風聲鶴唳，企業主體很難置身事外。
至今，退市、虧損，成為了高頻詞匯；新的公開債務違約現象，也還在持續發生。企業在融資、銷售兩座“大山”面前，難以邁開腳步，現金流越發捉襟見肘。
后續，地產政策仍將繼續傳遞著利好，但落地還需時間，信心的恢復也是漸進的，沒有V字形反轉。
地產人仍需在等待中與時間賽跑，沖破這黎明前的黑暗。
政策春風下的“波瀾”
退市的房企隊伍，仍在擴圍。
近來，又有泰禾、陽光城兩家千億房企，被終止上市。加上此前的藍光、粵泰、宋都、嘉凱城，以及港股的新力控股等，今年以來，已有9家房企告別資本市場舞臺，令人扼腕。
另一邊，奧園、中梁、中南等出險房企，雖然糅合了債務展期、以股抵債、現金兌付等多種方式，以時間換空間，均獲得了不同程度的進展，但他們的化債之路，并非一勞永逸。
已完成內外債整體重組的富力，便在8月10日公布稱，截至年中，它有兩筆金額達到1000萬元的商票，為逾期狀態，所涉金額合計為3072.74萬元。這歸因于銷售、融資等業務的低迷。
而兩年前一聲巨響，拉開房企暴雷序幕的恒大，去年年底總資產為1.84萬億元，總負債2.35萬億元，已資不抵債，且兩年虧損近8000億。至今，其債務重組，仍有待進一步的進展。
不久前，連續刊發的三份財報、實現復牌的世茂集團，也在過去的兩年內，一共虧損了485.85億元；花樣年則兩年虧損了165億。
“虧損”已成為業內司空見慣的詞眼。
據樂居財經統計，57家A股房企中，預計2023年上半年利潤為負數的有37家，占比達到65%，虧損總額至多為275.85億元。去年上半年，88家內房股中，亦有34家錄得虧損，涉及金額為1434.81億元。
盡管如此，當碧桂園拋出今年上半年450-550億的預虧公告時，外界仍然驚詫于其數額之大，這比融創去年一年虧掉的還多。
碧桂園對此反思到：“未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大。”而大額虧損，則反過來也會導致流動性壓力上升。
在此兩天前，有消息稱，碧桂園有兩筆發行規模均為5億美元的債券，未支付票息，目前進入30天的寬限期。此后，市場對此反應強烈，碧桂園股債大跌。
近期，中央出臺“民營經濟31條”“金融16條”期限延長等有關政策，支持房地產風險化解，也提出了“適時優化調整房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。
此后，各地樓市松綁政策，不斷出臺。地產行業似乎迎來了新一輪的轉機。
但暖風頻吹下，碧桂園的相關消息，卻將部分持幣待購者，重新推回到觀望狀態。業內都覺得茲事體大，畢竟碧桂園是為數不多的示范性民企之一，此前一直在正常的經營軌道上運行，一旦失常，將更加打擊行業信心。
幸而面對極端困難的局面，碧桂園依然表明了解決問題的決心，包括加速匯款、拓展融資、盤活資產、最大限度削減支出、考慮采取各種債務管理措施等。
8月11日晚間，碧桂園董事會主席楊惠妍、總裁莫斌聯合署名，發表致歉函，其中寫到：“請給公司一些時間，我們將變壓力為動力、化危機為生機，鍛造一個更加健康的碧桂園。”
隔天，碧桂園地產在上交所、深交所分別公告稱，近期將針對公司債券兌付安排事項，召開債券持有人會議，旗下11只境內債券將于8月14日開市起停牌，復牌時間另行確定。
最后的“防線”
自2021年下半年以來，民營地產商遭受了多少次或大或小的沖擊，已難以細數。風險從中小房企，一直蔓延到頭部房企、優質民企，期間風聲鶴唳，企業主體很難置身事外。
在碧桂園之前，遇到流動性問題的“優等生”，還有旭輝。
去年10月，旭輝因一項信托展期，置身輿論。在地產行業，信托展期已經算不上新鮮事。自行業調控收緊，許多房企債臺高筑，但手頭拮據，債務展期是他們維持時艱最常用的方式。但這類事件發生在旭輝身上，則似乎有著不同的意味。
信托展期之前，旭輝一直保持著相對通暢的流動性。但經歷評級下調、樓市回暖乏力、債券股票時有波動，任何民營地產商都無法獨善其身。這一點，碧桂園總裁莫斌，也曾在業績會上強調過。
后來，旭輝董事長林中喊出“蹲下來、活下去、站起來”，以時間換空間，以期全面解決債務問題。今年3月，旭輝公布“不削減本金 展期不超7年”的境外債重組方案，并持續推進。
而龍湖，去年也因換帥、被謠言擊中，而遭受資本市場的質疑，后來通過高管增持、提前還債才穩住陣腳，虛驚一場。
身為示范性民企，旭輝、碧桂園、龍湖、美的置業、新城等“五朵金花”，去年至今多受中債增、銀行授信等的照拂，他們組成了暴雷如潮的地產領域里最后的“防線”。
但房企維持資金鏈運轉，在外靠的是融資，在內靠的是銷售資金回籠，眼下，這兩條渠道，均收窄了不少，時間一長，就算是抵御風險能力很強的房企，也會有點吃不消。
不少業內人士憂心優質民企被攻破，行業將陷入更深的危機。近來碧桂園未按時付息，給了業內又一個警示。
據樂居財經不完全統計，上半年，新增5家首次公開債務違約主體，均為民營房企。
其中，既有時代中國暫停支付6筆美元債利息、榮盛發展未能足額支付10億中票本息，也有建業集團未按時支付2024年到期的優先票據利息等。
經濟學家任澤平，近日發文為民企發聲：應該幫幫碧桂園等優質民營房企，這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘，不僅是因為大而不能倒，而是守住金融風險底線、守住民生底線的需要。
如果第一大房企轟然倒下，將沖擊市場信心、經濟恢復、金融風險、居民購房預期，以及上下游60多個行業，關系幾千萬人就業，龍湖這些民營房企最后的堡壘，也可能難以自保，這是不可承受之重。
近期政策積極信號頻出，他也指出：“黎明就在前方，優質民營房企不要倒在黎明前。”
靜待銷售復蘇
去年至今，整個地產行業，都在等待“市場觸底”那一刻。
不斷下探的銷售以及下行的股價，何時能夠止跌反彈？一眾業內專家、經濟學者，從2023年上半年預測到下半年，時間變數總是存在。
市場依然處于探底過程，各方都開始采取積極措施了。
政策開始頻繁出爐，以期穩住市場。今年年中，先是宣布“金融十六條”有關政策期限延長至2024年末，給了房企更多的調整時間和空間，后出臺了《中共中央國務院關于促進民營經濟發展壯大的意見》，給予民營房企以實質性支持。
更重要的是，7月24日，中央政治局會議提出，適時優化調整房地產政策，因城施策用好政策工具箱，定調支持樓市發展。
住建部隨即發聲：落實降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
各地的樓市放松政策陸續出臺，提升公積金貸款額度、暫停執行住房限售政策、購房補貼等政策，陸續落地。
這段時間，政策端利好不斷，但現實依然骨感：購房者信心仍未回歸，銷售市場不甚提振。
數據顯示，今年前7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%，累計銷售業績增速更是由正轉負。7月單月，TOP100房企的業績規模僅3504.3億元，創下近5年最低水平。
當中，尤以民營房企的銷售跌幅為甚。
據樂居財經統計，當前已發布2023年前7月銷售業績的20家民營房企，僅有3家銷售額為正向增長，分別為龍湖、港龍中國、世茂股份，但漲幅也僅為個位數。
其余17家民營房企，銷售額均為下跌趨勢，跌幅從6%-76%不等。其中，大多數房企的銷售跌幅在30%-50%之間，比如新城控股前7月銷售同比跌36.35%至484億元，旭輝前7月銷售同比跌41.14%至466.4億元。
此外，時代中國、上坤地產、融信中國等幾家房企，跌幅均超60%。融信中國前7月實現合約銷售額約107.36億元，對比上年同期的463.07億元，下降了76.82%。
諸如此類的情況，并不在少數。
主要原因在于，大環境尚未恢復，陸續落地的政策利好，傳導到銷售端需要一定時間。另一方面，民營房企的危機依舊，不少購房者對于進入樓市這件事，仍信心不足。
修復信心，迫在眉睫。
這不僅僅停留在全面定調、口頭支持房企的階段，而是需出臺更為重磅的樓市政策，切實支持民營房企再融資，恢復正常經營。
已有券商機構消息透露，地產調控政策細則或將在8月下旬-9月初逐步落地，一線城市地產政策放開具有較強確定性。
另據彭博社報道稱，證監會已于8月11日召集部分房企和金融機構舉行線上房地產市場會議。據稱，該會議主要了解房企銷售、債務情況，以及融資方面的需求及建議。
消息一出，地產股逆勢上漲，像是深振業A、天房發展等一度漲停。
