【資料圖】
2015年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野，由于早期法拍房不受限購政策約束，其成交價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，部分投資者在法拍房市場(chǎng)成功“撿漏”，一時(shí)間法拍房市場(chǎng)關(guān)注度走高。2020年以來，法拍房掛拍量出現(xiàn)增多趨勢(shì)，但受政策收緊、市場(chǎng)觀望情緒等因素影響，2023年以來法拍房市場(chǎng)不降反升。中指研究院自2015年開始監(jiān)測(cè)全國355個(gè)城市住宅、商業(yè)、土地、工廠、車位等各物業(yè)類型法拍項(xiàng)目數(shù)據(jù)，對(duì)法拍市場(chǎng)進(jìn)行集中探索。
2023年法拍市場(chǎng)日漸活躍，各物業(yè)類型房產(chǎn)交易截止掛拍數(shù)量超過37萬件，較上一年同期增長27.5%，各區(qū)域城市均有不同程度提升。其中，廣州法拍市場(chǎng)掛拍3753套1各類法拍項(xiàng)目，成交累計(jì)1026套，成交率27.34%2，成交率較上一年基本持平。同比上一年，廣州法拍市場(chǎng)的掛拍量和成交量絕對(duì)值均比同期增長，其中掛拍總量增加了約291套，成交量增加了約89套；同時(shí)，在法拍市場(chǎng)逐漸趨向成熟的背景下，成交率趨勢(shì)穩(wěn)定。從數(shù)據(jù)上看，廣州法拍市場(chǎng)在2023年前7個(gè)月表現(xiàn)較為相對(duì)穩(wěn)定，月均成交150套，市場(chǎng)供需狀況相對(duì)充足。但是，需要注意的是，雖然成交量有所提高，但成交率變化并不明顯，在掛牌量大幅提升背景，也意味著市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)程度可能比較激烈。
1指標(biāo)說明：拍賣結(jié)束日期在所選時(shí)間周期內(nèi)的標(biāo)的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暫緩等）；在所選時(shí)間周期內(nèi)，如果同一標(biāo)的物多次上拍，按一件標(biāo)的物計(jì)算；2變量說明：成交率=成交標(biāo)的數(shù)/拍賣標(biāo)的數(shù)；折扣率=起拍價(jià)/評(píng)估價(jià)；成交變現(xiàn)折扣率=變現(xiàn)成交價(jià)/評(píng)估價(jià)2022年1月~2023年7月廣州法拍房源掛拍及成交趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS1-7月廣州掛拍各類法拍房源3753套，成交各類法拍房源1026套，其中7月掛拍各類房源704套，成交各類法拍房源145套，占當(dāng)前全部成交的14.1%；前7個(gè)月各類房源總成交面積達(dá)48.3萬平米，總成交金額約在52.9億元。其中，涉住宅房源掛拍2846套，成交853套，成交率29.9%，成交變現(xiàn)折扣率82.8%，平均成交面積約147平米，單套平均成交價(jià)約為286萬余元。商業(yè)法拍房源掛拍781套，成交132套，成交率16.9%不及住宅房源，平均成交變現(xiàn)折扣率67.4%。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS法拍住宅房源：2023年1-7月法拍住宅房源掛拍2846套，成交853套，成交房源占比29.97%；其中一拍成交352套，占比41.2%，二拍成交416套，占比48.7%，變賣及重拍成交86套，占比10.1%。2023年前7個(gè)月當(dāng)中，成交最多房源位于增城區(qū)，成交171套，占全市20%；花都區(qū)成交量位于第二，成交111套，占全市法拍房源成交13.0%；番禺區(qū)成交102套排在全市第三，成交量占全市12%。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS在法拍房市場(chǎng)中，一拍起拍價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定，如果未作評(píng)估則按照市場(chǎng)價(jià)確定，一般不低于評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的80%。如果一拍流拍，則會(huì)進(jìn)入第二階段二拍；二拍的價(jià)格通常會(huì)低于一拍，一般是在一拍的起拍價(jià)基礎(chǔ)上降價(jià)10%-20%。此時(shí)如果再次流拍，則會(huì)進(jìn)入第三階段變賣。廣州1-7月的拍賣階段中，二拍占比達(dá)到48.7%，意味著有接近半數(shù)的法拍房源流拍進(jìn)入二拍階段。2023年1-7月廣州法拍住宅房源價(jià)格段&成交區(qū)域數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS1-7月廣州共成交853套法拍住宅房源，在法拍成交的住宅房源中，100萬以下成交的房源共有219套，占比25.6%。100萬-200萬成交的房源共有307套，占比35.9%；200萬-300萬成交的房源共有132套，占比15.5%；300萬-500萬成交的房源共有99套，占比11.6%；500萬-1000萬成交的房源共有62套，占比7.3%；1000萬以上成交的房源35套，占比4%左右。從價(jià)格分布上看，300萬以下的低價(jià)段房源占據(jù)了較大的比例，共658套，占比77%。而300萬以上的價(jià)格段房源共196套，占比約在23%。這表明在法拍市場(chǎng)中，低價(jià)格的房源項(xiàng)目是成交主力軍，而高價(jià)格段的房源也有客群關(guān)注。但需要注意的是，法拍房市場(chǎng)的價(jià)格和供需狀況與二手房市場(chǎng)有所不同，因此不能完全用二手房市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來衡量。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS從成交區(qū)域分布上看，7月份廣州成交住宅房源122套，外圍6區(qū)是法拍房源主要成交區(qū)域，成交77套占比63.1%，中心5區(qū)成交45套，占全市成交36.9%。增城區(qū)成交房源項(xiàng)目最多，7月成交23套，是廣州法拍房源最熱門區(qū)域，平均成交單價(jià)136萬元/套，成交折扣率71.8%，成交套數(shù)占全市成交18.9%；番禺區(qū)成交16套，7月份成交量位于全市第二，占比13.1%，成交折扣率75.9%；花都區(qū)成交15套，白云區(qū)、海珠區(qū)緊隨其后，分別成交14套、13套，成交折扣率約在75%左右。此外，天河、海珠區(qū)7月份成交的法拍房源中，平均成交折扣率分別為105.1%、102.4%，成交均高于評(píng)估價(jià)。2023年1-7月廣州法拍住宅房源成交套數(shù)&成交折扣率數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS通過法拍成交的房源中，多數(shù)成交低于評(píng)估價(jià)格，1-7月，廣州法拍住宅的成交折扣率主要集中在7折左右成交，7折成交房源項(xiàng)目最多。廣州前7個(gè)月份成交5折房源123套，占比14.8%；6折成交房源199套，占比23.9%；7折成交房源238套，占比28.6%；8折成交房源148套，占比17.8%；9折成交房源67套，占比8%；另外有58套法拍房源成交高于評(píng)估價(jià)，成交折扣率最高房源位于從化區(qū)，該套房源起拍價(jià)13萬元，評(píng)估價(jià)18.6萬元，最終經(jīng)過228輪競(jìng)拍，以203.08萬元成交，成交折扣率高達(dá)10.9倍。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS二手房方面，7月廣州二手住宅市場(chǎng)依舊較為平淡，房價(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌。受當(dāng)前市場(chǎng)信心不足疊加傳統(tǒng)成交淡季影響，廣州二手住宅市場(chǎng)活躍度不高，二手住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅為0.13%，較6月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域看，僅天河區(qū)二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，下跌轄區(qū)中增城區(qū)環(huán)比跌幅最大。2023年1-7月廣州二手住宅項(xiàng)目成交套數(shù)TOP20數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS二手房項(xiàng)目交易方面，1-7月天河區(qū)棠德花園小區(qū)二手房累計(jì)成交256套，排在第一；從化區(qū)珠江國際城、巴厘天地·上苑小區(qū)分別成交248、232套緊隨其后。成交金額角度看，白云區(qū)富力桃園1-7月累計(jì)成交211套，總計(jì)成交金額81474萬元，位列金額榜第一；荔灣區(qū)荔港南灣累計(jì)成交170套，總成交金額74154萬元，排名第二；海珠區(qū)金碧花園累計(jì)成交197套，總成交金額64813萬元排名第三，然而成交單價(jià)47672元/㎡，在1-7月成交項(xiàng)目中成交單價(jià)排名第一。（更多二手房數(shù)據(jù)信息請(qǐng)關(guān)注中指數(shù)據(jù)庫）值得注意的是，增城區(qū)多個(gè)小區(qū)成交套數(shù)不及主城區(qū)小區(qū)，但交易總量需求旺盛，TOP20中累計(jì)成交二手房有四分之一來自增城區(qū)。并且法拍成交房源中，增城區(qū)成交套數(shù)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。查看增城區(qū)成交項(xiàng)目詳情中可以發(fā)現(xiàn)，增城區(qū)法拍項(xiàng)目平均折扣率為72.3%，除低價(jià)位是增城區(qū)成交量提升的優(yōu)勢(shì)之外，在廣州購房政策中，增城區(qū)不限購政策也是其交易增長原因之一。小結(jié)：2023年1-7月廣州法拍市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，月均成交150套，市場(chǎng)供需狀況相對(duì)充足。雖然成交量有所提高，但成交率變化并不明顯，在掛牌量大幅提升背景，法拍房市場(chǎng)持續(xù)保持穩(wěn)定。從價(jià)格分布上看，300萬以下的低價(jià)段房源占據(jù)了較大的比例，這表明在法拍市場(chǎng)中，低價(jià)格的房源項(xiàng)目是成交主力軍，而高價(jià)格段的房源也有客群關(guān)注。但需要注意的是，法拍房市場(chǎng)的價(jià)格和供需狀況與二手房市場(chǎng)有所不同，因此不能完全用二手房市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來衡量。未來法拍市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何，還需繼續(xù)關(guān)注中指數(shù)據(jù)庫法拍版。
