出品 | 搜狐地產&焦點財經
(資料圖片)
作者 | 王澤紅
碧桂園披露業績預告之前，超70家房企的盈利預警，再疊加百強房企銷售規模的驟降，已經奠定了一個認知基本面：
2022年，既是房地產行業筑底之年，更是房企業績遭遇滑鐵盧的一年。
體現在數據層面：百強房企銷售額約7.29萬億，規模降了四成，基本回到了2015年的水平，千億房企減少23家，僅剩20家。
截至3月13日，已至少有75家房企披露業績預告，有43家預虧，預虧額最高的超過200億元。其中，34家央企、國企和混合所有制企業中有17家歸股凈利潤預虧損，41家民企中有28家預虧。
正是在房企普遍預虧的既定現狀下，碧桂園于3月13日公告稱，在剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后，2022年預期錄得歸屬股東的核心凈利潤介乎約10億元至30億元，股東應占虧損介乎約55億元至75億元。
業績背后的共性難題
行業下行大勢之下，碧桂園也難以抵擋，但也因認知基本面的形成，盈利預警發布后外界看待碧桂園更多偏向理性，從中更看到了業績預告背后的堅守與韌性。
碧桂園預期錄得虧損的原因主要有三個方面：一是期內部分低毛利項目結轉，導致房地產業務結轉毛利率下降；二是對物業項目計提的減值增加；三是外匯波動造成預期匯兌凈損失所致。
從中不難發現，此三大因素也是致使其他房企業績下滑甚至虧損的導火索，即便是頭部央企招商蛇口，也因結轉毛利下滑、計提資產減值準備同比增加等因素，2022年歸母凈利潤較2021年下降63.36%至55.65%。
一向以經營穩健著稱的港資房企，也深受匯率波動困擾，九龍倉置業去年受美元加息影響，借貸成本增加5億港元，年利率從2022上半年度的 1.5 厘飆升至下半年度的3.5厘，全年實際借貸年利率上升至2.5%。
從此前75家房企的業績預告中可以發現，項目交付進度慢、房價整體下行、房企以價換量等因素導致結轉利潤大幅下滑甚至虧損，碧桂園遭遇的業績下滑因素早已成為房企面臨的普遍共性問題。
從碧桂園來看，去年嚴峻的市場形勢對利潤表產生了直接影響，開發業務結轉毛利率下降，對存貨進行了較大額的減值計提，以及受美元升值影響形成的較大額匯兌損失，致使其歸母凈利潤自2007年上市以來首次轉負。
但碧桂園核心凈利潤依舊保持正向，這殊為不易。
自救與成果反饋
相較而言，碧桂園業績雖有下滑，但難得地還站在核心凈利潤正向區間，現金流安全，融資渠道也暢通，是行業為數不多受監管部門認可的示范民營房企。
而這一切的背后，與碧桂園的全力自救與不躺平強相關。
2022年，房地產市場遭遇前所未有的挑戰，大批民營房企出險，融資渠道受阻，碧桂園董事、監事及高級管理人員卻購買公司債券累計金額5999萬元；控股股東更是購買債券累計金額32512萬元，并提供50.55 億港元免息無抵押貸款支持碧桂園的發展，向外釋放信心。
財務管控上則是壓縮一切不必要的支出，通過銷售回款、可動用現金管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態，短期上進行每周資金計劃的滾動鋪排；中長期上鋪排未來12個月的現金流計劃，將可能的風險點都納入考量并做極致壓力測試。
正是這樣的精細化的管控，碧桂園才使得現金流保持平穩，守住了保經營安全、保交樓、保債務剛兌的底線，去年到期債券全部如期償付，成為為數不多的“零違約”民營房企之一；同時，全年交付近70萬套房屋，經受住了“交付大考”之年的壓力。
2022年全年，碧桂園實現權益合同銷售金額約3574.7億元，累計實現權益合同銷售面積4451萬平方米。據第三方機構統計，碧桂園以全口徑銷售額4643億元穩居行業首位。
這些努力的成果，也在不斷向碧桂園傳遞正反饋，令其成為僅存的幾家受到監管部門和金融機構支持的民營房企之一，據不完全統計，碧桂園2022 年在監管部門支持下共發行公司債合計15億元，中票合計25億元，可轉債39億港元，ABS5.2億元。
此外，自“三支箭”落地以來，碧桂園還持續獲得工商銀行等10家銀行逾3000 億綜合授信支持，去年年底還獲得首筆內保外貸融資2.8億美元、期限3年的銀團貸款。
進入2023年1月，又與中國民生銀行香港分行訂立融資協議，獲最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資；臨近月底時，200億元中票發行已獲準注冊，成為春節后獲批儲架式注冊發行的首家房企。
融資渠道的暢通，令碧桂園在保經營、償債務、謀發展等方面有了更大空間。正如其集團總裁莫斌所言：“2022年我們付出了極大代價，打贏了關乎企業生存的‘鐵原保衛戰’，這一戰讓我們更成熟，更有力量去面對今年和未來長遠的發展。”
打好2023年“翻身仗”
春節假期后，樓市回暖跡象愈發明顯，據統計局1月數據顯示，70個大中城市中，新建商品住宅上漲城市數量36個，較2022年12月增加21城；進入2月，百強房企銷售額環比增長29.8%，同比增長11.8%，同環比已實現轉正，地產銷售復蘇已初見端倪。
3月7日，在2023年全國兩會第二場“部長通道”上，住建部部長倪虹用“充滿信心”來形容房地產，主要體現在三個方面：
一是房地產供需兩端都發生了積極變化，住房項目復工率大大提高，售樓處看房量大幅提升，成交量也明顯改善；
二是今年1、2月份，全國一手和二手商品房銷售結束了13個月的負增長，70個大中城市的房價總體平穩，“保交樓”工作扎實推進，房企的合理性融資也得到了改善，市場主體信心正在恢復；
三是購買首套住房的大力支持政策、購買二套住房的合理支持政策已經出臺，正在落實見效；不讓投機炒房重新入市、原則上不支持三套以上購房的要求，各地也在認真落實。
市場的復蘇再疊加自身的經營與基礎，使得碧桂園也充滿信心，要在2023年打一場“翻身仗”。碧桂園董事會稱，房地產仍是中國經濟的支柱產業，公司定能抓住市場修復的機遇，踐行新的發展模式，繼續走高質量發展之路，對碧桂園集團的發展充滿信心。
