隨著房企2022年年報(bào)陸續(xù)公布，地產(chǎn)業(yè)績(jī)普遍承壓受到市場(chǎng)關(guān)注。在“活下去”的主旋律下，穩(wěn)住基本盤、保持盈利能力，便已殊為不易。
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根據(jù)近日新城控股（601155.SH）公布的2022年年報(bào)，公司在極嚴(yán)寒的環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)13.94億元，盈利同時(shí)，公司堅(jiān)決保交樓、保民生，全年交付13.1萬(wàn)套房源。與此同時(shí)公司不斷優(yōu)化吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊業(yè)務(wù)逆勢(shì)穩(wěn)健增長(zhǎng)，收入首破百億。
告別傳統(tǒng)模式，步入全新時(shí)代，是當(dāng)下所有房企面臨的課題。新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，為應(yīng)對(duì)行業(yè)新模式，新城控股將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。尤其隨著國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布通知，REITS將底層資產(chǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至商業(yè)物業(yè)，多家機(jī)構(gòu)對(duì)新城商業(yè)板塊表示看好。例如華泰證券認(rèn)為，新城充沛的持有商業(yè)物業(yè)為其融資渠道的穩(wěn)定性增加砝碼，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs啟航，公司持有物業(yè)會(huì)迎來(lái)價(jià)值重估。中泰證券也認(rèn)為，這有利于公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步完善開(kāi)發(fā)+持有雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式。
雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略顯定力 商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入首破百億
2022年是房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年，尤其體現(xiàn)在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面：全年商品住宅成交規(guī)模同比下降近30%，百?gòu)?qiáng)房企銷售額下降了接近四成。在罕見(jiàn)的行業(yè)震蕩之中，新城控股以雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略為依托，著力提升經(jīng)營(yíng)效率和產(chǎn)品質(zhì)量，顯出了身為標(biāo)桿房企的定力。
據(jù)了解，2022年新城控股把確保項(xiàng)目如期交付作為頭等大事，共實(shí)現(xiàn)241個(gè)批次、共計(jì)13.1萬(wàn)套房源的交付。公司全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元，銷售面積1191.52萬(wàn)平方米，不僅如此，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)1329億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率115%。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》，公司2022年度銷售金額位列行業(yè)第19位，銷售面積位列行業(yè)第13位。
面對(duì)2023年，新城控股將聚焦重點(diǎn)城市群和核心城市，“以資本回報(bào)率為核心，確保規(guī)?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)”，王曉松表示，“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預(yù)計(jì)可推出來(lái)的貨值可能有800-900億?！笨梢?jiàn)將為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下基底。
另一方面，作為“雙輪”的第二輪，新城商業(yè)保持了較好增勢(shì)，韌性凸顯。報(bào)告期內(nèi)公司共開(kāi)業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，吾悅廣場(chǎng)全國(guó)總數(shù)量達(dá)194座，覆蓋全國(guó)140個(gè)城市，開(kāi)業(yè)面積達(dá)1319.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.13%。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入即含稅租金收入100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%，占公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重亦逐步提高。
不僅規(guī)模逐年提升，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力也保持高水準(zhǔn)，毛利率繼續(xù)保持在70%以上，商業(yè)物業(yè)出租及管理收入的利潤(rùn)占公司整體利潤(rùn)占比大幅提升，2022年達(dá)到約29%。
據(jù)了解，2023年，新城控股計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元。可以預(yù)見(jiàn)，新城商業(yè)將繼續(xù)發(fā)力，成長(zhǎng)為新城控股愈發(fā)重要的“第二增長(zhǎng)曲線”。
在手現(xiàn)金余額超314億 融資端不斷突破
在業(yè)務(wù)基本盤的支撐下，新城控股現(xiàn)金流表現(xiàn)良好，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，為公司穩(wěn)健發(fā)展提供了“安全墊”。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。與此同時(shí)，2022年，新城控股共償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券超百億元，向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好的信用和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心。
公司債務(wù)結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。2022年，新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債，截至年末，融資余額為712.7億元，同比不斷壓降，有息負(fù)債水平保持低位。在保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流“源頭活水”、并持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)之時(shí)，新城控股作為示范房企，也在融資端不斷獲得突破。
2022年，新城控股作為中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保民營(yíng)房企發(fā)債的首批試點(diǎn)房企之一，成功發(fā)行2022年度第二期及第三期中期票據(jù)，合計(jì)30億元規(guī)模，平均票面利率為3.96%，表現(xiàn)了監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)對(duì)于公司的認(rèn)可和支持。
另外，公司在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)募資1億美元，且公司整體平均融資降至6.52%。截至2022年底，公司獲各大銀行授信總額度1206億元，同時(shí)與各大銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議獲1400億元意向授信額度。
值得一提的是，2023年政策面穩(wěn)房地產(chǎn)力度持續(xù)加碼，信貸融資、債券融資、股權(quán)融資“三支箭”政策已逐步下發(fā)、落地，房企再融資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)80億元，可以預(yù)見(jiàn)，新城控股融資成本壓力有望減小，更加輕裝上陣，穩(wěn)步發(fā)展。
