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近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制：新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
此前，央行與銀保監會就出臺了差別化的住房信貸政策，而此次推出的首套房貸款利率調整動態機制，就是對差別化住房信貸政策的進一步細化和完善，也能使差別化信貸政策在樓市領域得到更好地實施和體現。
對于各城市政府和各銀行而言，首套住房貸款利率政策的出臺和實施，可授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套房貸利率下限，讓地方政府在調控房地產上有更多的話語權和參與權，充分發揮房地產調控的主動性，使“因城施策”的房地產調控政策得到最大限度的實施和貫徹。
同時，也有利于增強地方政府在房地產以及樓市調控中的主觀能動性，讓地方政府和銀行金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調整。此外，也能促使各地政府與金融監管機構、各銀行之間形成利益共同體，消除調控中的相互拆臺、相互設障現象，使銀行與各地方政府加強聯系、溝通與協作，共同為建立更加完善的房地產長效調控信貸機制而不懈地努力。尤其，對于銀行而言也有利于打破當前住房按揭房貸需求不振的僵局，進一步刺激個人住房按揭貸款，對于增加銀行優質信貸資產、提高盈利能力、增強抗風險能力起到積極作用。
對于房地產企業而言，這項政策無疑是一場“及時雨”。首套房貸利率執行有較大的靈活性，使房貸利率與樓市實際銷售價格形成互動效應，即房價環比、同比下降，首套房貸利率下限跟著打破，則購房剛需族購房成本也跟著下降，這無疑能刺激購房剛需族購房欲望，使樓市銷售不致于過度低迷，對于房地產開發商回籠資金、避免資金鏈斷裂等都將起到有效作用，讓房企看到走出困境的希望，也讓一些目前困難不太大的頭部房企更加堅信政府救市的決心，更會堅定他們拿地的勇氣和信心。這樣中國房地產就不會出現硬著陸，房地產業為地方政府財政解困以及拉動中國上下游產業共同復蘇的經濟前景局面就有可能出現。
對于購買首套房的剛需族則言，政策無疑是送來了巨大的紅利。從當前現實看，首套房的剛需族大都是城市年輕人和新市民，就業時間不長，收入不高，經濟上負擔不小，生活壓力較大。而新建商品房價格環比、同比下降，房貸利率下限也將隨之打破，這無疑就是給購買首套房剛需族們降低按揭房貸利率，也就是房貸利率有可能突破當前5年期LPR利率水平，房貸利率可能降到3的水平。這樣一來，由于房貸利率的下限被打破，能準確反映市場行情和樓市價格，不僅對提振全社會購房需求將起到有效引導作用，還可以降低購買首套房者的消費負擔。這將使樓市銷售由疲軟轉向旺盛，促進房地產市場平穩健康發展。
總之，首套房貸款利率政策動態調整機制的建立，是從刺激購房需求端入手的金融信貸政策，相信這項政策對醫治當下房地產市場低迷和樓市銷售疲軟的兩大“頑疾”都將發揮很好的“藥效”。
(作者系中國地方金融研究院研究員)
（文章來源：國際金融報）
