觀點(diǎn)網(wǎng) 作為出險(xiǎn)房企，合景泰富集團(tuán)2023年半年度業(yè)績(jī)注定沒(méi)有太多好消息。與大多數(shù)受難同行一樣，處理債務(wù)危機(jī)尚且力有不逮，該公司暫時(shí)更無(wú)精力顧及未來(lái)發(fā)展。
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外界能看到，近一年來(lái)合景泰富似乎已從公開(kāi)土拍市場(chǎng)上消失，也傳言退出了多個(gè)城市更新項(xiàng)目，總的來(lái)說(shuō)業(yè)務(wù)陷入滑坡境地。
資料顯示，報(bào)告期內(nèi)合景泰富收入錄得74.54億元，同比減少12.0%。
其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)收入約66.04億元，較2022年同期約77.25億元減少14.5%。主要由于期內(nèi)合景泰富交付總建筑面積由2022年上半年51.43萬(wàn)平方米減少至37.18萬(wàn)平方米。就算同期錄入物業(yè)的平均銷(xiāo)售價(jià)格由15020元增加至每平方米17761元，也無(wú)補(bǔ)于是。
這反映合景泰富或者交付了一些城市能級(jí)更高、產(chǎn)品定位更高的項(xiàng)目，但這也導(dǎo)致所交付物業(yè)的成本要比以往要更高。
據(jù)了解，2023年前6個(gè)月，合景泰富每平方米的土地成本由2022年同期的5457元增加至8153元；同時(shí)每平方米的建筑成本由5142元增加至5229元。
過(guò)去幾年，合景泰富在某一段財(cái)務(wù)尚算安全的時(shí)期，曾追求過(guò)一些較難以把控的地塊。特別是2019年之后的兩年內(nèi)，為了沖刺千億規(guī)模，當(dāng)年提速拿地，在廣州、北京、上海、深圳、杭州、重慶、南寧等地?cái)孬@26個(gè)項(xiàng)目，新增總建筑面積374萬(wàn)平方米，付出代價(jià)276億元。
甚至在2020年，當(dāng)年合景泰富定下1033億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，拿地方面保持了幾乎同樣的激進(jìn)態(tài)勢(shì)。包括同年5月10.33億元拿下成都高新區(qū)一宗宅地，溢價(jià)38.33%；11月48.6億元拿下廣州天河區(qū)地塊，樓面價(jià)拍至51463元/平方米，排在廣州土拍歷史紀(jì)錄前列。
更高的成本意味著更低的利潤(rùn)，2023年上半年，由于土地成本飆升疊加銷(xiāo)售錄入減少，導(dǎo)致期內(nèi)毛利僅4.42億元，同比減少69.9%。毛利率為5.9%，而2022年同期的數(shù)據(jù)為17.3%。
另一方面，合景泰富過(guò)去引以為豪的投資物業(yè)組合，期內(nèi)雖然依舊能提供穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，但絕對(duì)值并沒(méi)有比以往有所提升。該公司旗下的寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)，似乎沒(méi)有因疫情防控措施的放開(kāi)而一同改善。
但更大的原因，在于合景泰富近來(lái)一直嘗試出售旗下投資物業(yè)籌措現(xiàn)金。
據(jù)其2022年年報(bào)，合景泰富組建了大客戶銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)以促進(jìn)整售式大單項(xiàng)目，并提到計(jì)劃銷(xiāo)售集團(tuán)位于廣州、北京、上海等一線城市的商業(yè)項(xiàng)目。
2022年4月，合景泰富就以13億元的價(jià)格出售了位于上海的一棟寫(xiě)字樓。2023年上半年，合景泰富也有相同的動(dòng)作，不過(guò)折價(jià)出售項(xiàng)目同樣導(dǎo)致輕微收益虧損7996.4萬(wàn)元。
期內(nèi)，合景泰富物業(yè)投資收入4.55億元，較2022年同期下降3.4%，降幅比2022年全年的1.4%更大。
反觀酒店分部展現(xiàn)了突出的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，這與上半年國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)恢復(fù)息息相關(guān)。期內(nèi)，合景泰富酒店?duì)I運(yùn)收入3.95億元，同比提升44.3%。
至于利潤(rùn)表現(xiàn)，合景泰富借機(jī)在2023年上半年計(jì)提了在建物業(yè)及持作銷(xiāo)售用途的竣工物業(yè)的已確認(rèn)減值虧損25.1億元，投資物業(yè)公允值虧損凈額也擴(kuò)大了3.8倍至12.54億元。
最終導(dǎo)致該公司錄得期內(nèi)虧損約99.29億元，而2022年同期為正向利潤(rùn)50.4億元，公司擁有人應(yīng)占虧損98.89億元。
財(cái)務(wù)層面，合景泰富的降債之路似乎并不順利。
于2023年6月30日，該集團(tuán)的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別約444.82億元、281.14億元及30.99億元。與半年前對(duì)比變化不大，甚至略有上升。當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)為銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別約為460.57億元、272.12億元及21.21億元。
從久期看，在銀行及其他貸款中，約131.82億元將須于一年內(nèi)償還，約201億元將須于兩年至五年內(nèi)償還，以及約111.96億元將須于五年后償還。在優(yōu)先票據(jù)中，約125億元將須于一年內(nèi)償還，以及約156億元將須于兩年至五年內(nèi)償還。在境內(nèi)公司債券中，約16.44億元將須于一年內(nèi)償還，約14.54億元將須于兩年至五年內(nèi)償還。
換句話說(shuō)，一年之內(nèi)合景泰富的償債壓力在273.26億元。但與之對(duì)比，現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額僅約51.68億元。按借貸凈額除以權(quán)益總額計(jì)算的負(fù)債比率從年初161.8%提升到243.5%。
這導(dǎo)致一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：在摩根大通的幫助下，合景泰富曾于2022年9月完成3筆共16億美元高級(jí)債券的交換要約，債務(wù)展期平均一年左右。其中包含一只2024年到期的6.0厘優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行本金總額7.949億美元以交換兩筆2022年9月到期票據(jù)。
該票據(jù)在2023年5月再次觸發(fā)違約，因?yàn)楦鶕?jù)票據(jù)的條款，該票據(jù)本金額的15%連同應(yīng)計(jì)及未付利息本應(yīng)于強(qiáng)制贖回日期（即2023年5月14日）到期及應(yīng)付，但合景泰富沒(méi)有辦法兌付承諾。
為了應(yīng)付到期債務(wù)壓力，合景泰富持續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)出售。
2022年內(nèi)，除13億出售上海寫(xiě)字樓，還陸續(xù)出售了香港住宅樓盤(pán)尚珒溋50%股權(quán)，上海嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目股權(quán)，成都攀成鋼項(xiàng)目等。
最新在8月中旬，合景泰富繼續(xù)向合作方綠城集團(tuán)出售了蘇州朗月濱河雅苑、明月濱河，以及杭州春來(lái)曉園項(xiàng)目，獲得20.72億元現(xiàn)金用來(lái)償還債務(wù)。
單靠出售投資項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)難以止血，合景泰富更大的壓力來(lái)自銷(xiāo)售端。
2023年1-7月，合景泰富實(shí)現(xiàn)合同預(yù)售金額約202.02億元，較2022年同期309.89億元下跌34.8%。
土地儲(chǔ)備方面，截至2023年6月30日，合景泰富旗下?lián)碛?65個(gè)項(xiàng)目（不含尾盤(pán)），分布于廣州、深圳、香港、重慶、成都、杭州、上海、北京等44個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1381萬(wàn)平方米，權(quán)益比例約為74%。土儲(chǔ)質(zhì)量較高，但總量似乎較小。
