觀點(diǎn)網(wǎng) 中南建設(shè)的業(yè)績在逐漸好轉(zhuǎn)。
8月30日晚，中南建設(shè)發(fā)布2023年半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入228.1億元，同比下降5.5%；凈虧損5.2億元，同比減虧63.2%；歸屬上市公司股東的凈虧損8.億元，同比減虧50.6%。
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對于虧損原因，董事會秘書梁潔指出，公司上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已基本實(shí)現(xiàn)盈利，目前虧損主要來源于建筑業(yè)務(wù)：一方面是，非良性循環(huán)導(dǎo)致建筑業(yè)務(wù)收入確認(rèn)不正常，另一方面是應(yīng)收款項(xiàng)難以正常回收，以致上半年增加計(jì)提的減值（新增計(jì)提的應(yīng)收款項(xiàng)和合同資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）準(zhǔn)備達(dá)4.3億。
總體上看，上半年中南建設(shè)經(jīng)營保持基本平穩(wěn)。
中報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，結(jié)算收入201.億元，同比增加2.8%；結(jié)算毛利率14.26%，同比增加4.23個(gè)百分點(diǎn)。相反，建筑業(yè)務(wù)存在較大壓力，期內(nèi)營業(yè)收入33.2億元，同比減少20.3%；綜合毛利率-12.77%，同比下降17.43個(gè)百分點(diǎn)。
“目前包括中南在內(nèi)，民營房企縮表遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也并未解除，土地投資仍然在低位，消費(fèi)者缺乏信心，因此市場需求仍然處于歷史地位。”董事兼總經(jīng)理陳昱含說，上半年，中南建設(shè)主要在做兩方面工作，一是解決存量問題，二是穩(wěn)定經(jīng)營底盤。
“我們已經(jīng)盡了最大的努力在等待黎明。”她表示，下半年，中南建設(shè)將圍繞保交付、推進(jìn)定增和企業(yè)債券發(fā)行事宜、扭虧為盈三個(gè)方面開展工作。
建筑承壓
可以發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已基本平穩(wěn)，建筑業(yè)務(wù)仍面臨較大挑戰(zhàn)。
具體來看，期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售金額246.8億元，銷售面積207.1萬平方米，同比分別減少25.2%和22.6%，平均銷售價(jià)格11,915元/平方米。
在上半年實(shí)現(xiàn)的銷售金額中，一二線城市占比46%，三四線占比為54%。其中，長三角（江蘇、上海、浙江、安徽）占比為61%。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，期內(nèi)，中南建設(shè)新開工面積69.8萬平方米，同比減少39.1%；竣工面積423.2萬平方米，同比增加22.3%。
由于竣工規(guī)模增加，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入201億元，同比增加2.8%，占全部收入的85%。結(jié)算毛利率14.26%，同比增加4.23個(gè)百分點(diǎn)。截至公司合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算的合同負(fù)債1,054.3億元，是上半年結(jié)算收入的5.2倍。
截止到2023年6月末，中南建設(shè)全部開發(fā)項(xiàng)目469個(gè)，其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1908.0萬平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約674.2萬平方米，可竣工資源總面積2,582.3萬平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%。
相較之下，由于非良性循環(huán)持續(xù)，建筑業(yè)務(wù)的情況較為嚴(yán)峻。期內(nèi)建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入33.2億元，同比減少20.3%，在全部收入占比14%；綜合毛利率-12.77%，同比下降17.43個(gè)百分點(diǎn)。新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額21.1億元，同比減少16.9%。
管理層提及，中南建設(shè)當(dāng)前較為突出的壓力在于建筑業(yè)務(wù)利潤仍然承壓，“盡管公司已經(jīng)全力清欠和優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但受上游行業(yè)的負(fù)面影響太大，很難快速扭虧。”
陳昱含坦承，中南建設(shè)目前的經(jīng)營仍然如履薄冰，公司已經(jīng)盡最大努力在等待黎明。她介紹，上半年主要在做兩方面工作，一是解決存量問題，二是穩(wěn)定經(jīng)營底盤。
解決存量問題方面主要包括債務(wù)兌付、加快變現(xiàn)及欠款清收三個(gè)方面，穩(wěn)定經(jīng)營底盤則包括確保交付、減虧增盈、融資突破和管理減負(fù)幾個(gè)方面。
據(jù)悉，今年中南建設(shè)已完成多筆境內(nèi)債券和中期票據(jù)的本息兌付工作，年內(nèi)公司僅面臨19中南03的兌付，公司境外子公司美元票據(jù)也在整體推進(jìn)重組。
在資產(chǎn)處置方面，上半年中南共完成10個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)處置及股權(quán)歸邊。
欠款清收上，中南建設(shè)已成立欠款清收專項(xiàng)小組，積極與相關(guān)政府溝通，上半年已收回78億元欠款。
穩(wěn)定底盤
對于下半年，管理層稱，中南建設(shè)將圍繞三個(gè)方面開展工作：一是保交付；二是推進(jìn)定增和企業(yè)債券發(fā)行事宜；三是扭虧為盈。
為實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含指出，公司將在相關(guān)政府的支持下加大清欠力度，同時(shí)根據(jù)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，大幅削減管理成本和費(fèi)用，把虧損壓力降到最低。
中報(bào)披露了中南建設(shè)的負(fù)債情況。
數(shù)據(jù)顯示，于2023上半年末，中南建設(shè)有息負(fù)債462.2億元，比2022年末減少13.3億元。其中短期借款和一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計(jì)217.1億元，占有息負(fù)債47%。
有息負(fù)債結(jié)構(gòu)中，銀行貸款占比為58%；非銀行金融機(jī)構(gòu)借款占比28%；債券等債務(wù)工具占比為14%。
管理層表示，對于債務(wù)處理，會積極跟各類金融機(jī)構(gòu)和投資者進(jìn)行協(xié)商，希望能夠達(dá)成更合理的支付條件，進(jìn)一步減少實(shí)際現(xiàn)金的償還。
2023年上半年，中南建設(shè)通過調(diào)整銷售策略、加快處置資產(chǎn)的手段，繼續(xù)保持現(xiàn)金流安全，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入174.2億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額5.7億元。
于2023年6月末，公司貨幣資金109.1億元，比年初減少20.6%；受限資金為52.6億元，在貨幣資金中占比48.18%。現(xiàn)金短債比為0.5，比年初降低8.96個(gè)百分點(diǎn)，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比為0.26，比年初降低5.95個(gè)百分點(diǎn)。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，為推動保交付工作，上半年，中南建設(shè)新增融資約11億元，其中政策性專項(xiàng)借款22筆，融資展期完成31筆。
值得關(guān)注的是，年初中南建設(shè)披露2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬非公開發(fā)行股票募資不超28億元。對于定增進(jìn)展，管理層回應(yīng)，目前該方案已在深交所第二輪問詢中，當(dāng)何時(shí)審核完成及發(fā)行尚不確定。
中南建設(shè)于報(bào)告中表示，2023年公司將繼續(xù)積極推動銷售，加快回款，保持靈活的經(jīng)營節(jié)奏，努力盤活資產(chǎn)，堅(jiān)持審慎策略，嚴(yán)格控制支出，確保經(jīng)營安全。
另外，將更充分利用資本市場，推進(jìn)非公開發(fā)行，補(bǔ)充權(quán)益資本，抓住第二只箭擴(kuò)容的機(jī)會，擴(kuò)展新的融資。
