9月7日，農行、工行、中行、建設銀行四家銀行相繼發布關于存量首套個人住房貸款利率調整的公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。
此前，8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，要求自今年9月25日起存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請。
從此次發布的細則來看，對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，銀行將在9月25日統一通過批量調整的方式進行調整。但是，“二套轉首套”存量貸款需要在9月25日之后主動申請并提供相關材料。如果原來執行固定利率的，則需要先轉換為LPR定價的浮動貸款利率，再進行調整。
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哪些個人住房貸款可以下調？
從調整范圍來看，各銀行涉及的條件和人群類型基本一致。同時符合以下條件的個人住房貸款，可開展存量房貸利率調整：
1、貸款發放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當日）以前。
2、用途為購買住宅的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款。
3、須為首套個人住房貸款。
對于“首套個人住房貸款”，包含了以下4種情況：
1.原貸款發放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸；
2.房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的；
3.房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的；
4.其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。
調整規則是什么？
總體來看，4家銀行調整規則基本一致，存量房貸的調整幅度根據原貸款發放時間、發放時所在城市首套房貸利率政策下限（即“當地下限”）、發放時全國首套房貸利率政策下限（即“全國下限”）有所不同。
存量房貸利率下調后，最低不低于相應期限的貸款市場報價利率（LPR）或貸款發放時的全國下限（2019年10月7日（含）前為LPR，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）為LPR，2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）為LPR-20BP），如果當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限。
此前有房貸拖欠的，還能享受此次利率下調嗎？
工行：如貸款當前處于不良狀態，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。
建行：符合本次調整范圍的貸款，如連續拖欠天數超過90天，拖欠還清前暫不調整，還清拖欠后，可以調整。
如何申請下調房貸利率？
中國農業銀行在公告中表示，后續中國農業銀行將在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務，客戶可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。
中國工商銀行在公告中表示，具體申請渠道分為線上和線下渠道。
線上渠道：手機銀行。中國工商銀行手機銀行支持“一鍵申請”，具體辦理路徑為：下載中國工商銀行APP-登錄/注冊-貸款-存量房貸利率調整-一鍵申請。“二套轉首套”業務申請需客戶同步上傳首套住房貸款證明材料。不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶無需上傳證明材料。
線下渠道：客戶可通過“中國工商銀行客戶服務”微信公眾號點擊“金融-個人貸款-貸款服務行咨詢電話查詢”查看我行所有貸款服務行聯系方式，可到原貸款服務行線下申請辦理利率調整。“二套轉首套”業務申請需客戶攜帶身份證、首套住房貸款證明等材料。
中國銀行在公告中表示，二套及以上房貸且符合調整條件、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶可通過線上（手機銀行）、線下（貸款經辦機構）渠道提交申請，但需要通過線下（貸款經辦機構）渠道提交相關證明材料，具體所需佐證材料請咨詢貸款經辦機構。
9月25日起，客戶可登錄中國銀行手機銀行APP，在“貸款—房貸利率調整”模塊下，對您名下房貸是否符合調整條件、調整進度及調整結果等情況進行查詢。存量房貸利率批量調整后，中國銀行將通過短信告知利率調整結果。如對利率調整事宜存在異議，可在利率調整后一個月內聯系貸款經辦機構，否則視為同意本次利率調整。
中國建設銀行在公告中表示，在上述情形中，根據法律法規、合同約定、客戶意愿等，中國建設銀行也會提供新發放貸款置換方式。
涉及客戶的操作細節，后續將進一步明確。客戶可以通過“中國建設銀行客戶服務”微信公眾號查詢本次房貸利率調整客戶問答。為提升客戶服務便利性，中國建設銀行將陸續開通手機銀行等線上渠道，提供信息查詢和申請受理等服務。本次存量房貸利率調整不收取任何費用。調整成功后，您可通過中國建設銀行相關渠道查詢調整結果及還款計劃。
選擇固定利率的存量房也可享受利率下調
綜合來看，本次存量首套房貸利率下調利好第二類購房人群，即房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸的人，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率甚至在6%以上。
此外，2019年8月，央行推出了LPR利率改革，要求存量房貸按揭人選擇轉換為固定利率或者LPR加點的浮動利率。當時有些人沒有看清楚利率走勢，選擇了固定利率，以至于享受不到后來的降息。現在下調存量房貸利率，這部分人也可以選擇下調利率。
存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。對于商業銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細則，其他銀行也將推動相關舉措落地，預計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調，進一步釋放居民消費潛力。
（本文首發于鈦媒體APP，作者｜王健）
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